تصرف عدوانی

البته لازم به ذکر است که مشورت با وکیل خبره و متخصص در تصرف عدوانی در این زمینه می‌تواند بسیار راه‌گشا بوده و در کوتاه‌ترین زمان ممکن شما را به مقصود برساند.

جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :

۲ ۲۳۰ ۲۳۰ ۰۹۱۲

🔶️تعریف

تصرف عدوانی چیست؟

تصرف: عبارت است از سلطه و اقتداری که شخص بر مالی دارد به‌گونه‌ای که عرف آن مال را در اختیار او می‌داند.

تصرف عدوانی در قانون ایران به‌معنای خارج کردن مال غیرمنقول از تصرف مالک یا متصرف سابق بدون رضایت او و به‌صورت غیرقانونی می‌باشد.

لازم به ذکر است دعوای تصرف عدوانی صرفاً راجع‌به ملک و اموال غیرمنقول قابل طرح است.

ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی را این‌گونه تعریف می‌کند: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.‌

پس در دعوای تصرف عدوانی مدعی برای اثبات محق بودن خود تنها به تصرفات سابق خود استناد می‌کند و به‌حق مالکیت وی نسبت‌به ملک( که ممکن است داشته یا نداشته باشد) توجهی نمی‌شود و از طرف دیگر مدعی ادعا می‌کند که تصرفات طرف مقابل(متصرف فعلی) عدوانی( یعنی بدون اجازه یا مجوز قانونی است) و به ما مالک بودن یا نبودن او نیز توجهی نمی‌شود.

درواقع قانون‌گذار از طریق این دعوا صرف تصرف را مورد حمایت قرار داده و متصرف غیرقانونی پس‌از محکوم شدن در دعوا باید ملک را به متصرف قبلی برگرداند حتی اگر خود مالک ملک باشد.

🔶️ارکان دعوای تصرف عدوانی:

۱. غیرمنقول بودن مال

۲. احراز تصرف سابق خواهان: یعنی خواهان باید ثابت

نماید که قبل‌از متصرف فعلی وی به‌طور قانونی بر ملک مسلط بوده‌است.

۳. احراز تصرف فعلی خوانده: یعنی متصرف فعلی بدون رضایت متصرف سابق و یا بدون مجوز قانونی ملک را به تصرف خود درآورده است.

۴.احراز عدوانی بودن تصرف خوانده: یعنی تصرف فعلی بدون رضایت مالک و با قهر و غلبه یا به هر نحو غیرقانونی دیگر صورت‌گرفته است.

پس در صورت طرح دعوای تصرف عدوانی وجود این ۴ رکن باید توسط مقام محترم قضایی ثابت شود و دادگاه دیگر وارد دلایل مالکیت نمی‌شود.

در صورت احراز این امور خوانده محکوم به رفع تصرف عدوانی می‌شود. اما اگر هر یک از این ارکان اثبات نشود دادگاه خواهان را محکوم به بی‌حقی می‌نماید، حتی اگر مالک ملک باشد.

🔶️نکته : لازم به ذکر است که گرچه در دعوای تصرف عدوانی لزومی به مالکیت رسمی خواهان بر ملک نیست اما اگر خواهان سند مالکیت داشته باشد نیازی به اثبات این‌که قبلاً متصرف بوده وجود ندارد و فرض

بر تصرف سابق وی گذاشته می‌شود.

🔶️ سوال:  آیا مستأجری که پس‌از اتمام مدت اجاره با وجود درخواست تخلیه از جانب صاحب‌خانه به تصرفات خود ادامه می‌دهد متصرف عدوانی شناخته می‌شود؟

پاسخ: خیر ؛ زیرا شروع تصرف مستأجر براساس قرارداد اجاره و به‌صورت قانونی و با رضایت مالک بوده و نه غیرقانونی و با قهر و غلبه. پس در صورت اتمام مدت اجاره می‌بایست دعوای تخلیه ید علیه مستأجر مطرح شود و نه دعوای تصرف عدوانی.

🔶️ تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی با دعوای خلع ید:

در دعوای تصرف عدوانی صرف تصرف سابق خواهان برای اقامه دعوا از جانب وی کافی است اما در دعوای خلع ید خواهانِ دعوا حتماً باید مالک رسمی باشد تا ذی‌حق شناخته شود.

جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :

۲ ۲۳۰ ۲۳۰ ۰۹۱۲

🔶️ اجرت‌المثل ایام تصرف:

تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر داشته: در صورت تقاضای محکوم له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف نیز محکوم می نماید.

البته برای مطالبه اجرت المثل خواهان می‌بایست مالک نیز باشد و اگر تمایل به گرفتن اجرت‌المثل دارد باید هم‌زمان با درخواست رفع تصرف عدوانی در دادخواست، اجرت‌المثل را نیز مطالبه نماید. در غیر این صورت باید دعوای جداگانه‌ای برای مطالبه اجرت‌المثل مطرح نماید.

🔶️ جنبه‌های دعوای تصرف عدوانی

این دعوا هم جنبه حقوقی دارد و هم جنبه کیفری( چراکه غصب ملک دیگری جرم شناخته شده و دارای مجازات است)

هرچند که ارکان جرم تصرف عدوانی با دعوای حقوقی متفاوت است، چراکه در دعوای حقوقی تصرف سابق خواهان، تصرف فعلی خوانده و عدوانی بودن تصرف برای تقدیم دادخواست لازم است اما در تصرف عدوانی کیفری شاکی باید حتماً مالک مال غیرمنقول( اعم از عادی یا رسمی) باشد و متهم بدون مجوز قانونی متصرف ملک موضوع دعوا شده باشد.

🔶️ نکته:در صورت اختلاف در مالکیت ملک موضوع دعوا، طبق ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی کیفری قرار اناطه صادر و ذی‌نفع (خواهان) می‌بایست ظرف مدت یک ماه در دادگاه حقوقی(دادگاه محل وقوع ملک) جهت اثبات مالکیت خود طرح دعوا نماید و تا هنگام صدور رأی قطعی تعقیب متهم معلق می‌شود.

🔶️ بدیهی است اگر مستند مالکیت شاکی سند رسمی باشد وفق مواد ۲۲ و ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، قاضی رسیدگی کننده ملزم به‌ترتیب اثر دادن به مفاد سند رسمی بوده و اختلاف در مالکیت مصداقی ندارد.

🔶️ جرم تصرف عدوانی آنی است یا مستمر؟

ابتدا به تعریف جرم آنی و مستمر پرداخته و سپس بیان می‌شود که این جرم از کدام دسته است.

جرم آنی(فوری): جرمی است که در یک لحظه واقع می‌شود: مانند قتل یا سرقت.

جرم مستمر(متمادی): جرمی است که در طول زمان تداوم دارد و تکرار می‌شود و برای پایان دادن به آن باید فعالیت غیرقانونی را متوقف کرد. برای مثال جرم استفاده غیرقانونی از لباس نیروی انتظامی یک جرم مستمر است و از زمانی‌که فرد لباس را می‌پوشد تا زمانی‌که آن را از تن بیرون می‌آورد جرم در حال رخ دادن است.

جرم تصرف عدوانی نیز یک جرم مستمر است چراکه عناصر آن در طول زمان تداوم دارد و از لحظه تصرف توسط متصرف آغاز و تا زمانی‌که وی ملک را ترک نکرده جرم ادامه می‌یابد.

🔶️جرم تصرف عدوانی قابل گذشت است یا غیر قابل گذشت؟

این جرم بنا به تصریح ماده ۱۰۳ قانون مجازات اسلامی اگر در خصوص املاک و اراضی متعلق به اشخاص خصوصی رخ دهد از جمله جرایم قابل گذشت بوده و شروع و ادامه تعقیب و رسیدگی و اجرای مجازات منوط به شکایت شاکی و عدم گذشت وی می‌باشد. پس تا زمانی‌که شاکی شکایت نکند متصرف تحت پیگرد قانونی قرار نمی‌گیرد.

همچنین در صورت گذشت شاکی قبل‌از صدور حکم قطعی قرار موقوفی تعقیب صادر می‌شود و نیز اگر شاکی بعد از صدور حکم قطعی گذشت نماید قرار موقوفی اجرا توسط مقام محترم قضایی صادر می‌گردد.

لکن اگر جرم تصرف عدوانی در خصوص املاک و اراضی متعلق به دولت واقع شود، از جمله جرایم غیرقابل گذشت خواهد بود و تعقیب متهم نیازی به شکایت شاکی خصوصی ندارد.

🔶️ جرم تصرف عدوانی درجه چند محسوب می‌شوند؟

وفق ماده ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی، مجازات جرم تصرف عدوانی یک ماه تا یک‌سال حبس می‌باشد.

لیکن اگر املاک و اراضی متعلق به اشخاص خصوصی باشد مطابق ماده ۱۰۳ قانون مجازات اسلامی جزء جرایم قابل گذشت بوده و متعاقباً وفق ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب سال ۹۹ مجازات حبس جرایم قابل گذشت به نصف تقلیل یافته است،

پس اگر املاک و اراضی متعلق به اشخاص خصوصی باشد مجازات آن حداکثر تا ۶ ماه حبس خواهد بود و درنتیجه ازجمله جرایم درجه ۷ محسوب و وفق رأی وحدت رویه شماره ۸۰۷ مورخ سال ۱۳۹۹ مستقیماً دردادگاه کیفری ۲ بدون طی مرحله دادسرا رسیدگی خواهد شد.

اما اگر املاک و اراضی متعلق به دولت باشد، جرم غیرقابل گذشت بوده و درنتیجه مجازات آن همان یک ماه تا یک‌سال حبس می‌باشد و در نتیجه جرم درجه ۶ محسوب و ابتدا در دادسرا تحقیقات مقدماتی آن انجام و پس‌از صدور کیفرخواست به دادگاه کیفری ۲ جهت صدور رأی ارسال می‌گردد.

🔶️  مرور زمان

مرور زمان به این معنی است که بعد از گذشت مدت زمانی‌که در قانون مشخص شده متهم یا مجرم تعقیب یا مجازات نشود.

در جرایم مستمر مبدأ مرور زمان، تاریخ خاتمه استمرار عمل است و نه شروع آن. در این خصوص رأی وحدت رویه شماره ۶۵۹ مورخ ۸۱/۰۳/۰۷ مقرر داشته: جرم تصرف عدوانی به‌دلیل این‌که از جرایم مستمر می‌باشد تا زمانی‌که تصرف ادامه دارد مشمول مرور زمان نمی‌شود. پس زمانی‌که متصرف عدوانی ملک را ترک کند این استمرار قطع و بعد مرور زمان شروع می‌شود.

از آن‌جا که اگر املاک و اراضی متعلق به اشخاص خصوصی باشد این جرم در زمره جرایم قابل گذشت می‌باشد و به استناد ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی در جرایم تعزیری قابل گذشت هرگاه متضرر از جرم در مدت یک‌سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم شکایت نکند حق شکایت کیفری او ساقط می‌شود، مگراین‌که تحت سلطه متهم بوده و یا به دلیلی خارج از اختیار قادر به شکایت نباشد که دراین‌صورت مهلت مزبور از تاریخ رفع مانع محاسبه می‌شود. فلذا شاکی می‌بایست ظرف مدت یک‌سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم اقدام به شکایت نماید.

اما این بدین معنی نیست که اگر شاکی بعد از مدت فرضاً ۲۰ سال متوجه شد که ۲۰ سال قبل شخصی برای مدتی متصرف ملک وی بوده بتوانند علیه او شکایت کند، چراکه طبق ماده فوق‌الذکر درصورتی به شکایت شاکی رسیدگی می‌شود که مطابق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی مشمول مرور زمان نشده باشد. در بند ث ماده ۱۰۵ این قانون مقرر شده، جرایم تعزیری درجه ۷ با انقضای ۳ سال مشمول مرور زمان می‌شوند.

پس اگر مالک بعد از ۳ سال از تاریخ قطع استمرار جرم تصرف عدوانی متوجه شود متصرفی ملکش را مدتی غصب کرده بوده امکان طرح شکایت علیه وی را ندارد و این جرم مشمول مرور زمان شده و حق

شکایت کیفری از وی زائل می‌گردد.

حال اگر ملک موضوع تصرف از املاک و اراضی متعلق به دولت باشد چون جرم درجه ۶ و غیرقابل گذشت است با انقضای مهلت ۵ سال از تاریخ قطع استمرار مشمول مرور زمان میشود و پس از این مدت مرتکب دیگر قابل پیگرد قانونی نخواهد بود.

قانون طرز جلوگیری از تصرف عدوانی :

قانون اصلی مربوط به طرز جلوگیری از تصرف عدوانی، در قانون آیین دادرسی مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده است، به‌ویژه در مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ این قانون. در ادامه، مهم‌ترین مواد مرتبط را به زبان ساده برایت آورده‌ام:

 قانون طرز جلوگیری از تصرف عدوانی (مواد کلیدی)

ماده ۱۵۸ – تعریف دعوای تصرف عدوانی:

دعوای تصرف عدوانی عبارت است از:
دعوايي كه متصرف مال غيرمنقول (مثل زمین یا خانه) عليه كسی كه بدون رضايت او مال را از تصرف وی خارج کرده، طرح می‌كند، بدون توجه به مالکیت.

ADL724.COM

DAD724.COM

VAKIL724.COM

ماده ۱۵۹ – شرایط دعوا:

برای طرح این دعوا، خواهان باید ثابت کند که:

1. قبلاً متصرف مال غیرمنقول بوده

2. خوانده بعداً بدون رضایت او، مال را تصرف کرده

3. تصرف خوانده عدوانی بوده است

ماده ۱۶۰ – مهلت طرح دعوا:

دعوای تصرف عدوانی باید ظرف یک سال از تاریخ علم به تصرف عدوانی توسط خواهان اقامه شود.

ماده ۱۶۱ – عدم لزوم اثبات مالکیت:

در این دعوا، اثبات مالکیت شرط نیست. صرف اثبات تصرف قبلی خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده کافی است.

ماده ۱۶۷ – رسیدگی سریع:

دعوای تصرف عدوانی از جمله دعاوی است که دادگاه باید به آن به‌صورت خارج از نوبت رسیدگی کند.

ماده ۱۷۵ – دستور موقت:

دادگاه می‌تواند پیش از رسیدگی نهایی، برای جلوگیری از ضرر، دستور موقت برای توقف تصرف یا تخلیه ملک صادر کند.

 مرجع رسیدگی:

• شورای حل اختلاف (اگر ارزش دعوا تا ۲۰ میلیون تومان باشد)

• دادگاه عمومی حقوقی (برای موارد بالاتر یا پیچیده)

دعوای رفع تصرف عدوانی یک دعوی مالی محسوب می‌شود.

 دلیل:

در دعوای رفع تصرف عدوانی، موضوع دعوا معمولاً ملک یا مال غیرمنقول دارای ارزش مالی است (مانند زمین، خانه، باغ و…) و خواهان در واقع به دنبال بازگرداندن مال باارزش به تصرف خود است. به همین دلیل:

طبق رویه قضایی و نظر حقوق‌دانان، این دعوا از نوع مالی است و باید هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش مال مورد دعوا محاسبه و پرداخت شود.

• نوع دعوا: مالی

• محاسبه هزینه دادرسی: بر اساس ارزش منطقه‌ای یا عرفی ملک (در زمان طرح دعوا)

• مرجع رسیدگی:

  • شورای حل اختلاف (تا سقف ۲۰ میلیون تومان)

  • دادگاه عمومی حقوقی (برای بیشتر از آن)

نمونه درخواست اجرای حکم :

یک نمونه درخواست اجرای حکم برای پرونده‌های رفع تصرف عدوانی یا سایر دعاوی حقوقی آورده شده است. این درخواست پس از قطعی شدن رأی دادگاه و برای اجرای آن، به واحد اجرای احکام مدنی تقدیم می‌شود.

 نمونه درخواست اجرای حکم

ریاست محترم اجرای احکام دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام

اینجانب:
نام و نام خانوادگی: علی رضایی
فرزند: محمد
شماره ملی: ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰
نشانی: تهران، خیابان آزادی، کوچه ۸، پلاک ۱۲
خواهان پرونده شماره: ۹۸۰۹۹۸۷۶۵۴۳۲۱۰۰۰

به استحضار می‌رساند، در خصوص پرونده شماره فوق با موضوع رفع تصرف عدوانی علیه آقای رضا احمدی، دادگاه محترم حکم به نفع اینجانب صادر نموده که اکنون قطعیت یافته است.

لذا با استناد به ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی، تقاضای صدور اجراییه و اجرای مفاد حکم صادره از آن مقام محترم را دارم. در صورت نیاز، مدارک لازم از جمله رونوشت رأی قطعی و فیش پرداخت هزینه اجرای احکام، تقدیم خواهد شد.

با تشکر و احترام
امضا – تاریخ

مدارک لازم برای ضمیمه درخواست:

1. رای قطعی دادگاه (اصل یا کپی برابر اصل)

2. رسید پرداخت هزینه اجرای احکام

3. کپی کارت ملی خواهان

4. فرم درخواست اجرای حکم (تکمیل‌شده)

آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک ۷/۱ _ دفتر وکالت

مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید   

رفع تصرف عدوانی یعنی چه؟

رفع تصرف عدوانی به زبان ساده یعنی:
وقتی شخصی بدون اجازه و به‌طور غیرقانونی، ملک (مثل خانه یا زمین) شما را تصرف کند، شما می‌توانید با مراجعه به دادگاه، شکایت کرده و تقاضای تخلیه ملک و بازگرداندن آن به خودتان را داشته باشید؛ حتی اگر سند رسمی به نام شما نباشد، فقط کافی است قبلاً آن ملک را در تصرف قانونی داشته‌اید.

مبنای قانونی:

این دعوا در مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی پیش‌بینی شده است و هدف آن حمایت از حق تصرف مشروع و جلوگیری از بی‌نظمی اجتماعی است.

 ارکان (عناصر) لازم برای اثبات دعوا:

برای اینکه دعوای شما در دادگاه پذیرفته شود، باید سه شرط (رکن) وجود داشته باشد:

1. سبق تصرف خواهان: شما باید قبلاً آن ملک را در اختیار داشته باشید.

2. لحوق تصرف خوانده: فرد مقابل بعد از شما وارد ملک شده باشد.

3. عدوانی بودن تصرف: یعنی بدون رضایت، زورمندانه و غیرقانونی ملک را گرفته باشد.

نکات مهم:

• در این دعوا، مالک بودن شرط نیست؛ حتی مستأجر یا کسی که ملک را از کسی اجاره کرده، می‌تواند طرح دعوا کند.

• موضوع دعوا باید مربوط به مال غیرمنقول (مانند زمین یا خانه) باشد.

• مهلت طرح دعوا: یک سال از زمان آگاهی از تصرف غیرقانونی

• نوع دعوا: مالی است و هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش ملک محاسبه می‌شود.

 مرجع رسیدگی:

• شورای حل اختلاف: اگر ارزش ملک زیر ۲۰ میلیون تومان باشد.

• دادگاه عمومی حقوقی: اگر ارزش بیشتر باشد یا پرونده پیچیده باشد.

اگر دادگاه به نفع شما رأی دهد، حکم تخلیه صادر می‌شود و توسط اجرای احکام دادگستری ملک به شما بازگردانده خواهد شد.

اگر بخواهی، می‌تونم:

• فرم دادخواست آماده کنم

• مراحل را به‌صورت چک‌لیست یا نمودار برایت رسم کنم

• یا در تنظیم پرونده و متن قانونی کمک کنم

ADL724.COM

DAD724.COM

VAKIL724.COM

جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :

۲ ۲۳۰ ۲۳۰ ۰۹۱۲

« با تشکر از وقتی که برای مطالعه این مطلب قرار دادید، شما می توانید با استفاده از قسمت نظرات سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا ما در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگو شما باشیم ».