انتقال سند رسمی امریست که ضرورتا میبایست طرح دادخواست ان توسط وکیل رسمی و مجرب دادگستری صورت پذیرد چراکه بدلیل حساسیت کوچکترین اشتباهی در دادخواست یا گواهی عدم حضور یا استعلامات ممکن است علی الابد از حق خود محروم گردید.
مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد.
تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.
به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.
در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نیز نمونه یک پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما انجام شده، اشاره می شود.
الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و انتقال سند رسمی از امور پیچیده بوده و نیازمند مشورت با وکیل خبره است و احتیاج به رعایت مقدمات دارد که در صورت عدم رعایت آنها منجر به رد دعوی خواهد شد. از این رو حضور یک وکیل از ابتدا و شروع به طرح دعوا با تجربیات و مهارت خود در این زمینه می تواند به بهترین نحو از حقوق موکل دفاع کند و او را راهنمایی کند.
استعلام گردش ثبتی:
به موجب ماده ۱ قانون ثبت اسناد و املاک، در محل هر شهرستان یک اداره ثبت اسناد و املاک تشکیل می گردد.. مطابق با قانون مزبور در مورد هر کدام از املاکی که در قلمروی ایران وجود دارند، می بایست فرایند ثبت ملک تکمیل گردد. در این نوشتار به بررسی مهمترین نکات حقوقی در رابطه با پیگیری وضعیت ثبتی املاک خواهیم پرداخت.
مرجع اصلی در خصوص ثبت املاک جاری و ثبت شده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد.
این سازمان، یکی از قدیمی ترین ادارات دولتی است و ماموریت حمایت و تثبیت حقوق مالکیت قانونی و مشروع اشخاص کشور را بر دوش دارد. این سازمان نقش تعیین کننده ای در روابط و مناسبت های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در خصوص استقرار مالکیت ایفا می کند.
پیگیری وضعیت ثبتی املاک
استعلام وضعیت و یا گردش ثبتی ملک مورد دعوی،معمولاً لازمه و مقدمه اجتناب ناپذیر دعاوی ملکی است.
برای مثال در دعوی تنظیم سند، لازمه محکومیت خوانده به انتقال رسمی ملک آن است که خوانده مالک رسمی ملک باشد.
برای طرح دعوی خلع ید از املاک ثبت شده نیز علی الاصول بایستی مالکیت رسمی خواهان احراز شود.
معمولاً دادگاه ها به اسناد مالکیت رسمی ابرازی توسط طرفین دعوی اکتفا نمی نمایند و برای اطمینان از اینکه چه کسی مالک رسمی است و جریان ثبتی ملک چه بوده است، از اداره ثبت استعلام می نمایند.
طبیعتاً مفاد جوابیه و پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک به مرجع قضایی در تصمیم دادگاه تعیین کننده است.
دادگاه ها معمولاً راساً مبادرت به استعلام وضعیت ثبتی و آخرین مالکیت ملک می نمایند ولی در مواردی که دادگاه در این باره تعلل می نماید، می توان طی لایحه ای از دادگاه خواست که نسبت به این مهم اقدام نماید تا رسیدگی دادگاه و صدور رای به درازا نینجامد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع:
دعوای الزام به تنظیم سند یکی از پرتکرارترین دعاوی در حوزه املاک است. این دعوا معمولاً زمانی مطرح میشود که فردی ملکی را به فرد دیگری فروخته باشد، اما به هر دلیلی سند ملک به نام خریدار منتقل نشده باشد. این ممکن است به علت اهمال، تأخیر، یا هر دلیل دیگری باشد
در قانون ثبت اسناد و املاک، به دلیل اعتبار بالای سند رسمی و الزامات قانونی، در مواردی که افراد به دلیل یک قرارداد عادی پیش‌فروش یا بیع‌نامه عادی، اقدام به خرید یک ملک با سند رسمی می‌نمایند، انتقال سند رسمی از جانب فروشنده به نام خریدار به عنوان یک شرط ضمن عقد درج میشود. این شرط بر اساس آن است که در یک زمان معین، طرفین معامله در دفترخانه حاضر شوند و فروشنده سند را به نام جدید خریدار انتقال دهد.اما در برخی موارد، با وجود تعهد به انجام این شرط، فروشنده ممکن است از حضور در دفترخانه امتناع کند و این اقدام باعث نشود که انتقال سند رسمی به نام جدید خریدار انجام شود.
شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع:
شرایط عمومی:
۱.خواهان، ذی نفع بوده: شخصی که دعوا را مطرح می‌کند باید در مورد ملک مورد نظر، ذی نفع باشد و قابلیت اثبات این ذی‌نفع را داشته باشد.
۲.مدارک لازم:خواهان باید از مدارک لازم برای طرح دعوا مانند حساب کاربری در سامانه ثنا و دادخواست بهره‌مند باشد.
۳.اهلیت قانونی: خواهان باید اهلیت قانونی برای طرح دعوا داشته باشد، شامل رشید بودن، عقل و بلوغ است.
۴.پرداخت هزینه‌ها: خواهان باید توانایی پرداخت هزینه‌های مرتبط با طرح دعوا را داشته باشد.
شرایط اختصاصی:
۱.مدرک قراردادی: خواهان باید مدرک مثبتی از ارتباط قراردادی با فروشنده یا مالک ملک داشته باشد.
۲.مالکیت قانونی: فروشنده باید دارای مالکیت قانونی بر روی ملک باشد و ملک را به موجب یک مبایعه‌نامه معمولی نفروخته باشد.
۳.وضعیت ملک:ملک باید در وضعیت رهن یا توقیف نباشد و از پیش باید دارای سند رسمی باشد.
۴.عدم حضور فروشنده: فروشنده باید علی رغم تعهدات، در موعد مقرر از حضور در دفترخانه امتناع کند و خریدار باید برگه عدم حضور او در دفترخانه را داشته باشد.
۵.پرداخت مبلغ باقیمانده:خریدار باید مابقی ثمن معامله را که پرداخت آن مشروط بر انتقال سند است، آماده کرده و توان پرداخت و تسلیم آن را به مالک داشته باشد.
۶.در صورت املاک نوساز:اگر ملک نوساز است، باید گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز اقامه شود.
این شرایط به عنوان راهنمایی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شده‌اند و هر دعوا باید با توجه به موقعیت و شرایط خاص مورد بررسی قرار گیرد.
در صورتی که ملک مشاعی شامل سهم مشاعی از یک مبیع باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت برخلاف گمان‌های عامه، ممکن است فقط نسبت به آن سهم مشاعی مطرح شود. به عبارت دیگر، الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی ممکن است به اندازه سهم مشاعی فرد مبیع در ملک خاص محدود شود.
در این نوع دعوا، نیازی به طرح دعوا به نام سایر مالکین مشاعی نیست و فقط فرد مبیع درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می‌کند. با این حال، برخی از مراجع حقوقی معتقدند که درخواست باید به نام همه مالکین مشاعی باشد و طرح دعوا تنها علیه فروشنده ممکن است منجر به رد دعوا شود.
وکیل ملکی با ۳۰ سال سابقه کار تضمینی
الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه:
. در موارد خرید و فروش برخی از اموال خاص مثل ملک و خودرو، انتقال مالکیت زمانی به صورت تمام و کمال صورت می گیرد که سند رسمی مالکیت به نام خریدار صادر شود. اصولاً خریدار و فروشنده می بایست در روز مشخصی در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی حضور یافته و سند مالکیت جدید را تنظیم نماید. معمولاً طرفین پرداخت بخشی از قیمت معامله را منوط به صدور سند رسمی می کنند. در نتیجه خریدار بخشی از مبلغ معامله را در روز تنظیم سند به فروشنده پرداخت می کند.
گاهی اوقات پیش از این که سند رسمی به نام خریدار انتقال داده شود، فروشنده یا کسی که قانوناً مکلف به تنظیم سند رسمی می باشد فوت می کند. پرسش کلیدی که در این نوشتار به یافتن پاسخی برای آن پرداخته ایم این است که الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده چگونه انجام می پذیرد؟ در پاسخ باید گفت: در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال سند، خریدار می بایست دعوای الزام به تنظیم سند متوفی را به طرفیت وراث حین الفوت فروشنده اقامه نماید.
شیوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده:
پس از فوت فروشنده یا شخصی که قانوناً مکلف به انتقال سند رسمی بوده است، دیگر نمی توان بر علیه وی اقامه دعوی نمود. به طور کلی مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی تنها بر علیه اشخاص حقیقی زنده یا اشخاص حقوقی می توان دعوای حقوقی طرح کرد. بنابراین در صورتی که فروشنده پیش از انتقال فوت شود، تنظیم سند رسمی مالکیت به عهده وراث حین الفوت او خواهد بود. در نتیجه خریدار می تواند با مراجعه به ایشان، تنظیم سند مالکیت جدید به نام خود را تقاضا کند. در صورتی که وراث از انتقال سند مالکیت به خریدار خودداری نمایند، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه ایشان اقامه نماید .
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست همه وراث حین الفوت او را به عنوان خوانده، طرف دعوی قرار داد. حتی اگر نام یکی از وراث متوفی به عنوان خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند ذکر نشود، دعوای حقوقی قابل رسیدگی نیست و قرار رد دعوی صادر می شود. منظور از وراث، کسانی است که پس از فوت متوفی از او ارث می برند. بنابراین پدر، مادر، فرزند، همسر، برادر، عمو و …حسب مورد ممکن است به عنوان وراث متوفی خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار گیرند.
اقامه دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت متوفی مستلزم نگارش دادخواست حقوقی و ثبت ان از طریق دفاتر خدمات قضائی می باشد. چنانچه موضوع قرارداد، مال غیر منقول مثل زمین و … باشد، رسیدگی به دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهری که ملک در آن واقع است قرار دارد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
یکی از متداول ترین دعاوی ملکی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان یا ملک است با این توضیح که معمولاً در یک معامله خرید و فروش ملک و اموال غیر منقول در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار پیش می آید.دلیل این امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی معمولاً بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند یا عدم امکان تنظیم سند به دلیل موانع قانونی و یا توقیف مال غیر منقول توسط اشخاص ثالث همچنین عدم توانایی خریدار و عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی می تواند دلیل دیگری برای عدم تنظیم سند توسط فروشنده باشد.در هر حال و صرفنظر از علت و انگیزه طرفین برای عدم انجام تعهد قراردادی مندرج در عقود مملک، خریدار یا انتقال گیرنده این حق را خواهد داشت که با مراجعه به مرجع صالح دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول را بخواهد.
تعریف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:
یکی از متداول ترین دعاوی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولاً در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید و دلیل آن غالباً بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه بعضاً خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد.
به طور معمول اینگونه است که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می شود اما فروشنده گاهاً از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.
شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:
۱-وجود یک رابطه قراردادی بین طرفین دعوی از جمله مبایعه نامه یا صلح نامه
۲- در قرارداد مذکور طرفین متعهد به حضور در دفترخانه جهت تنظیم رسمی سند شده باشند.
۳-فروشنده مالک قانونی ملک باشد.
۴-ملک قابلیت نقل و انتقال داشته باشد مثلاً در توقیف نباشد.
۵-آمادگی خریدار برای پرداخت مابقی ثمن در دفترخانه و عدم حضور فروشنده
نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
در ابتدا تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود همانند احراز هویت طرفین، احراز مالکیت فروشنده و وجود قرارداد و همچنین در توقیف نبودن ملک.
همچنین به درخواست خواهان امکان صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک مورد نظر وجود دارد.
نکات مهم در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:
* در صورت فوت فروشنده می توان این دعوی را به طرفیت وراث مطرح کرد.
* اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.
* بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.
* خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد.
* ملک باید سابقه ثبت داشته باشد.
* می توان جهت هر روز تأخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه التزام و خسارت قراردادی مشخص کرد که در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند ملزم و موظف به پرداخت خسارت قراردادی هم هست.
الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی:
همان‌طور که می‌دانید سرقفلی، یک حق مالی قابل‌انتقال است که فقط در روابط میان مالک و مستأجر املاک تجاری قابل‌تصور است. این مسئله را همیشه در خاطر داشته باشید که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و «حق کسب یا پیشه یا تجارت» را داشتیم؛ اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، از عبارت «سرقفلی» به‌جای حق کسب یا پیشه استفاده شده است. که البته این دو حق، تفاوت‌های عمده‌ای با یکدیگر دارند.
حق کسب یا پیشه به این صورت است که مستأجر یک ملک تجاری، در ازای پرداخت مبلغی به مالک، پس از اتمام مدت اجاره نیز میتواند همچنان از آن ملک استفاده کند. این امتیاز به‌واسطه افزایش اعتبار حاصل از فعالیت مستأجر در ملک، برای او ایجاد شده است. این در حالی است که در قانون سال ۷۶، دیگر این امتیاز تغییر کرده است: ۱- در سرقفلی، همانند حق کسب و پیشه قرارداد اجاره به شکل خودکار تمدید نمی‌شود. ۲- در سرقفلی اگر بر سر این حق میان مالک و مستأجر توافقی نشده باشد، مستأجر موظف است پس از اتمام مدت اجاره، ملک را تخلیه کند.
“الزام تنظیم سند سرقفلی یا به‌عبارت‌دیگر، دعوای الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی، دعوایی است که مالک این حق، علیه مالکِ ملک (تجاری) در دادگاه صالح مطرح می‌کند. علت تقدیم چنین دادخواستی این است که وی ملزم شود تا سند سرقفلی را در دفترخانه و به نام مالک آن (اعم از خریدار سرقفلی یا مستأجر سرقفلی) تنظیم کند.”
بنابراین، برای طرح این دعوا، ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی را تنظیم نمایید.
لازم به ذکر است که اقامه دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی میتواند ناشی از عقد اجاره، بیع یا حتی صلح باشد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی:
به موجب ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوا میباشد بنابراین باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کرد.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است . قانونگذار در مقررات مختلفی از جمله در مواد ۴۸،۴۷،۴۶،۲۲ قانون ثبت در جهت ایجاد نظم و کاهش دعاوی مربوط به اماکن استیجاری ضرورت تنظیم سند رسمی جهت انتقال منافع املاک استیجاری را اعلام نموده است،بر همین اساس هریک از طرفین قرارداد اجاره میتواند در جهت حفظ حقوق خود در آینده از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را درخواست نماید.
شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :
۱) اثبات رابطه استیجاری
۲) اثبات عدم انقضای مدت قرارداد یا تمدید آن بموجب قانون
نکات کاربردی:
۱) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ممکن است با دعوای مطالبه سرقفلی و با فرض دارا بودن حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از سوی مستاجر همزمان در یک دادخواست مطرح گردد.
۲) در خصوص روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ضرورتی جهت ارائه قرار مکتوب جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نمی باشد و بموجب ماده ۱ این قانون هر نوع تصرفی که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد. و لو اینکه هیچ نوع قراردادی هم تنظیم نشده باشد و حتی مدت قرارداد هم تمام شده باشد،با اثبات رابطه استیجاری و شمول آن بر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می توان باز هم دادخواست الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره طرح نمود.
بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که با انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری خاتمه یافته و مستاجر بر اساس مقررات این قانون و عمومات قانون مدنی موظف به تخلیه مورد اجاره است و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با فرض انقضای مدت رد خواهد شد.
۳) در صورتی که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از طرف مستاجر مطرح شود،دعوا می بایست به طرفیت مالک رسمی یا در صورت فوت تمامی ورثه وی مطرح گردد.
طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:
هر یک از موجر یا مستاجر میتوانند بعنوان خواهان اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نمایند.در فرضی که مستاجر اقدام به طرح دعوی می نماید،می بایست دادخواست را بطرفیت مالک رسمی ملک مطرح نماید.
در قرارداد حق انتقال به غیر به مستاجر اعطا شده باشد،مستاجر دوم میتواند اقدام به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید و می بایست جهت اثبات ایادی نسبت به طرح دعوا به طرفیت موجر و مستاجر اول طرح دعوی نماید.که در دادگاه با فرض توجه دعوا اقدام به محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی می نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :
بموجب ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،خواهان دعوی می بایست دادخواست خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید.
نحوه ی اجرای رای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:
نحوی اجرای رای براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ قدری متفاوت است.
در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد،با قطعیت رای و بر اساس درخواست محکوم له اجرائیه از طرف شعبه بدوی علیه محکوم علیه صادر و نامبرده موظف است،ظرف ۱۰روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.
درصورت استنکاف محکوم علیه،نماینده دادگاه با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به امضای سند رسمی اجاره ازطرف محکوم علیه اقدام می نماید.لازم به توضیح است،قرارداد اجاره نامه رسمی به نسبت زمان باقی مانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادرمی شود.
ولی در خصوص اجاره نامه های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با توجه به ماده ۹ این قانون رای صادره اعلامی بوده و ضرورتی در خصوص صدور اجرائیه وجود ندارد.براساس این ماده طرفین اجاره مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور دردفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی اجاره نمایند هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود،به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتراسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند،که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضرشوند.هر گاه موجرحاضر به امضای اجاره نامه نشود،نماینده ی دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده،حاضربه امضا نشود،دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند،به تقاضای موجرحکم تخلیه عین مستاجره صادرمی کند.
نمونه رای در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی:
دعوی خواهان با وکالت ……….. به طرفیت …….. الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی مطالبه وجه التزام مذکور در قرارداد به مبلغ ۵,۶۰۰,۰۰۰ تومان صدور قرار تامین خواسته با احتساب کلیه خسارت دادرسی می باشد. از توجه به محتویات پرونده و مستندات خواهان نظر به اینکه مالکیت مشاعی خواندگان نسبت به قطعه دهم تفکیکی از پلاک ….. فرعی از ….. اصلی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان محرز است و نظر به اینکه به موجب بیع نامه مستند دعوی به شماره …… مورخه ۸۵/۱۱/۲۱ که صرفا به امضاء خوانده ردیف اول رسیده آپارتمان مورد مورد ترافع واقع در طبقه چهارم با قصد انشاء ایجابا و قبولا و با ثمن مقرر به خواهان انتقال یافته و مقرر گشته در مورخه ۸۶/۰۲/۳۰ نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام گردد و با عنایت به اینکه به موجب شق ۴-۵ شرایط عقد توافق گردید هریک از طرفین در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود معادل ۲۰% ثمن معامله به جهت تخلف از شرط به طرف دیگر پرداخت نماید و به موجب گواهی صادره از دفترخانه شماره ۳ ………. عدم حضور خوانده در دفترخانه تصدیق گردید علیهذا موجها به مراتب مستندا به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی و ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده ردیف اول به انتقال رسمی سه دانگ آپارتمان مورد ترافع به شرح موصوف و پرداخت مبلغ پنچاه و شش میلیون ریال به عنوان تخلف از شرط بند ۴-۵ قرار داده و ششصد و دوازده هزار ریال هزینه دادرسی و یک میلیون و دویست و شصت و پنج هزار ریال حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید و اما در خصوص سه دانگ مالکیت آقای رحیم …………. نظر به اینکه خواهان دلیلی مبنی بر انتقال مورد ترافع به دادگاه ارایه نداده مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد و در خصوص قرار تامین نظر به اینکه خسارت احتمالی مورد نظر دادگاه ظرف مهلت مقرر در صندوق دولت ایداع نشده به رد درخواست خواهان اعلام نظر می گردد رأی صادره ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر تهران می باشد.
نمونه رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی:
تاریخ صدور : ۱۳۷۱/۱۱/۱۹
تاریخ رسیدگی : ………. شماره دادنامه : …….. مرجع رسیدگی : شعبه سوم
دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
در تاریخ .. آقای رحیم دادخواستی به طرفیت آقای حسین به خواسته صدورحکم بر ابطال سند شماره ….. دفتر اسناد رسمی شماره .. قائم شهر به شعبه دوم دادگاه حقوقی ….آن شهرستان تسلیم وتوضیح داده خوانده دو قطعه زمین ملکی متصرفی مرا به موجب سند فوق خریداری کرده وبعد ازمدتی به موجب سند عادی مورخ….. به اینجانب انتقال قطعی داده چون سند رسمی هنوز به قوت خود باقی است وممکنست در آینده ایجاد مشکل کند تقاضای صدور حکم به شرح فوق را داردخوانده به شرح لایحه تقدیمی ضمن اعتراض به بهای خواسته پاسخ داده خواهان این دعوی را قبلا” طرح نموده که به موجب دادنامه شماره …….. شعبه دوم دادگاه شهرستان ساری حکم بررد دعوی صادرشده وموضوع مشمول اعتبار امر مختوم است وطرح مجدد دعوی وجه قانونی ندارد وتقاضای رددعوی را می نماید .دادگاه با پذیرش ایراد امر مختومه بودن موضوع به استناد بند ۴ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بررد دعوی صادر می نماید .خواهان درخواست تجدید نظر نموده ودادگاه حقوقی یک قائم شهر به لحاظ این که خوانده به تقدیم خواسته اعتراض نموده ودادگاه مکلف بوده قبل ازرسیدگی ماهوی به اعتراض وی رسیدگی کند .دادنامه معترض عنه را فسخ وپرونده را جهت اقدام لازم اعاده داده است .
خواهان در جلسه دادرسی بهای خواسته را …… ریال تعیین کرده وبه همین لحاظ قرار عدم صلاحیت صادر وپرونده به دادگاه حقوقی یک قائم شهر ارسال داشته در این مرحله آقای محمد رضا وکیل دادگستری به وکالت از خواهان وارد دعوی شده ودر توجیه خواسته وی اظهار داشته نوشته سال …. یک اقرار نامه وتعهد جدید است که مورد ترافع وحکم قرار نگرفته تا مشمول قاعده امر مختوم باشد نوشته وتعهد قبلی که اساس احکام صادره قبلی بوده قبل از اظهار نظر دیوانعالی کشور وهنگام پرونده در آن مرجع به علت انعقاد قرار داد جدید تقاضای مختومه شدن پرونده گردیده وخوانده باتعهد جدید به دفتر خانه اعلام نموده که سندمورد دعوی را باطل کرده است لذا سبب دعوی دوم که حق مورد ترافع از آن ناشی می شود سند سال ۶۲ می باشد خوانده پاسخی به دعوی نداده ودر جلسه رسیدگی حاضرنشده دادگاه در تاریخ … به صدور حکم بر ابطال سند مورد دعوی اظهار عقیده می نماید واین شعبه برابر دادنامه شماره …….. در مقام رسیدگی به اعتراض خوانده نظریه را مورد تنفیذ قرارداده پس از اعاده
پرونده در تاریخ ….. خاتمه رسیدگی اعلام وبه لحاظ این که خوانده نسبت به مستند دعوی انکار وتکذیبی به عمل نیاورده واحکام صادره قبلی که مورد استناد وی قرار گرفته قبل از تاریخ تنظیم سند مورخ …. صادر شده وبه موجب آن خوانده صریحا” به بطلان سند موضوع خواسته وانتقال دو قطعه ملک به خواهان اقرار نموده واصالت مستند مذکور به استناد بند ۲ قانون مدنی وقانون آیین دادرسی مدنی محرز است حکم بر ابطال سند رسمی موضوع دعوی می نماید . خوانده درخواست تجدید نظر نموده ودادگاه رای صادره را مورد تایید قرار داده وپرونده رسیدگی به این شعبه ارسال شده لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت می شود . هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای عضو ممیز واوراق پرونده مشاور نموده چنین رای می دهند:
رای :
دادنامه تجدید نظر خواسته شماره ….. صادره از دادگاه حقوقی یک قائم شهر با موازین قانونی مطابقت ندارد ودر خور نقض است زیرا سند رسمی شماره ……. تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره دوازده حوزه ثبت شاهی سابق ( قائم شهر) دلالت دارد بر اینکه آقای رحیم دارنده شناسنامه شماره …. فرزند غلام رضا تمامی حق اولویت وتصرفی وتبر تراشی ودسترنج زراعتی خود را در دوقطعه زمین خشکه زاری و اقعات در قریه پایین رود مشهور /بکریم تپه کل خواران به مساحت تقریبی دوازده هکتار محدود به حدود منعکس در سند رسمی در تاریخ ….. به آقای حسین فرزند …. دارنده شناسنامه شماره….. فروخته و انتقال قطعی داده است وگرچه مندرجات ند عادی مورخ ….. تنظیمی فیما بین آقایان حسین ورحیم مشعر است بر این که حسین حقوق خود را در دو قطعه زمین مذکور مورد معامله موضوع سند رسمی شماره ….. در تاریخ….. به آقای رحیم واگذار منتقل کرده است وحتی طی نامه مورخ ……به عنوان دفتر خانه اسناد رسمی شماره …. قائم شهر در دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی قبلی ) بعدی مورد معامله موضوع سند رسمی وحتی اقاله معامله موضوع سند رسمی موجب ابطال سند رسمی نخواهد بود الااین که ذی نفع می تواند به منظور اثبات مالکیت فعلی خود ویا الزام طرف به ثبت اقاله معامله ویا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقاله دعوی نماید ونتیجتا” دعوی خواهان به خواسته ابطال سند رسمی انتقال وبه کیفیتی که اقاله گردیده قابلیت استماع نداشته مقتضای کار صدور قرار رد دعوی بوده است واز اینجهت دادنامه تجدید نظر خواسته که مخالف قانون ثبت صدوریافته نقض می شود وپرونده جهت اتخاذ تصمیم قانونی به دادگاه حقوقی یک بابل ارجاع می گردد .
نمونه نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه:
شماره وتاریخ نظریه ۵۶۳/۷-۵/۲/۱۳۸۱
سئوال – فرد (الف ) مقدار۲۶متر مربع از پلاک ثبتی ۵۵۰/۱ را به موجب سند عادی از فرد(ب ) خریداری نموده است. مالکیت (ب )درپلاک مذکور به صورت مشاعی بوده ومالکین دیگر دارد. در قرارداد تنظیمی فروشنده ملزم به انتقال رسمی مورد معامله شده و خریدار به همین عنوان دادخواست الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی مورد معامله شده و خریدار به همین عنوان دادخواست الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی تقدیم دادگاه کرده است. دادگاه به این استدلال که مالکیت مالکین مشاعی و خریدار در دفعه بعد دادخواست به طرفیت تمامی مالکین مشاعی پلاک مذکور تقدیم نموده وخواهان محاسبه و تعیین سهم مشاعی ایشان از پلاک مورد اشاره با ارجاع امر به کارشناسی والزام مالکین به انتقال رسمی میزان سهم مشخص شده ، الزام مالکین مشاعی به انتقال سهم تبدیلی صحیح است ؟ و آیا با عنایت به اینکه مورد معامله به صورت مفروز قید شده و دیگر مالکین تعهدی به انتقال مورد معامله نکرده اند، می توان آنان را ملزم به انتقال مورد معامله به شکل مذکور نمود.
نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین
فروش سهم مشاع از ناحیه مالک مشاعی ازاعم از اینکه تمام سهم مشاع خود را بفروشد یا فقط قسمتی از آن را فاقد اشکال است زیرا خریدار به میزان سهام مشاع مورد معامله در هر ذره ملک شریک خواهد بود ولی اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز که دارای ابعاد ومشخصات معلوم باشد، بفروشد معامله نسبت به سهم سایر مالکین در آن قسمت مشخص و معین نادرست است. بنابراین چنانچه مورد معامله یعنی مقدار۲۶ متر مربع زمین از پلاک ۵۵۰/۱ را به طور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد که ظاهر سند عادی به همین ترتیب است ، به لحاظ اینکه اولا” – پلاک مذکور بین مالکین افراز نشده است و یکی از مالکین نمی تواند قسمتی از آن را شخصا” مفروز نموده و بفروشد و ثانیا”- مالکیت سایر مالکین در هر ذره مورد معامله به صورت اشاعه وجود دارد نمی توان چنین معامله ای را صحیح تلقی نموده و لذا نه تبدیل آن به سهم مشاعی مقدور است و نه خریدار می تواند مالکین را ملزم به انتقال آن نماید.
اما اگر مالک مشاعی ملک مذکور از سهم مشاع خود مقدار۲۶مترمربع را به صورت مشاع فروخته باشد مثلا” اگر فروشنده مالک یک دانگ مشاع ملک بوده و این یک دانگ معادل صد مترمربع به صورت مشاع در کل ملک باشد مالک می تواند مقدار۲۶ مترمربع مشاع از۱۰۰ مترمربع یک دانگ مشاع از شش دانگ پلاک موصوف را بفروشد در این صورت چنانچه مبایعه نامه از جهات دیگر به نظر دادگاه صحیح باشد می تواند فروشنده را به انتقال مورد معامله به شکلی که در بالا به آن اشاره شد، ملزم نماید و به این ترتیب نیازی به دخالت سایر مالکین نخواهد بود.
گواهی عدم حضور در دفترخانه:
گواهی عدم حضور چیست؟
در فرآیند تدوین و تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش ملک، معمولا یکی از بندها به مکان و زمان حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی اختصاص داده میشود. حضور در دفترخانه برای انتقال رسمی مالکیت خانه یا آپارتمان مورد معامله ضروری است. بدون توجه به اینکه قولنامه به صورت دستی تنظیم شود یا دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک باشد، حضور هر دو طرف یعنی خریدار و فروشنده در زمان مشخص شده در قولنامه، در دفترخانه اسناد رسمی الزامی است.
در صورتی که یکی از طرفین در زمان تعیین شده در قولنامه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود، سردفتر به درخواست شخص حاضر، گواهی عدم حضور را صادر مینماید. این گواهی سندی است که تحت عنوان “گواهی عدم حضور” شناخته میشود.
شرایط خاص صدور گواهی عدم حضور
–اگر یکی از طرفین در محل دفترخانه حاضر باشد اما بخشی از اسناد و مدارک مرتبط با معامله را ارائه ندهد، این خود به تنهایی به عنوان عدم حضور محسوب میشود.
–توصیه میشود که در خصوص نحوه حضور طرفین در مبایعه نامه، تدابیر لازم و قانونی را مدنظر داشته باشید. این اقدام به شما کمک می‌کند که در مواقع اختلاف نظر، وضعیت صدور یا عدم صدور گواهی به شکل واضحی مشخص گردد.
تنظیم متن گواهی عدم حضور
روش صحیح تنظیم متن گواهی عدم حضور از اهمیت بسزایی برخوردار است؛ زیرا این گواهی در پروسه انتقال ملک دارای تبعات قانونی است. در هنگام تدوین متن این گواهی، به چند نکته مهم باید توجه کرد تا در زمان مراجعه به دادگاه، با ایرادات قانونی از سوی قاضی مواجه نشویم. در متن گواهی عدم حضور، لازم است که موارد زیر به دقت درج شوند:
۱)تاریخ حضور خریدار یا فروشنده در قولنامه
۲)شماره و تاریخ مبایعه نامه
۳)شناسه و مشخصات دفترخانه
۴)نحوه پرداخت باقیمانده ثمن معامله: مانند پرداخت نقدی یا ارائه چک
۵)در صورتی که چک بعنوان ثمن معامله باشد، ضمن تهیه کپی از آن، مشخصات چک باید در متن گواهی نیز درج شود.
در صورت عدم اشاره به جزئیات چک یا عدم تهیه نسخه کپی از آن در متن گواهی، ممکن است در آینده با مسائل قانونی مواجه گردید. از این رو دقت کردن در زمان تنظیم متن گواهی عدم حضور، امری ضروری محسوب میشود.
اهمیت و کاربرد گواهی عدم حضور در معاملات ملکی
گواهی عدم حضور بعنوان یک ابزار حقوقی، نقش مهمی را در الزام طرفین معامله بخصوص فروشنده به ایفای تعهدات خود مینماید. همچنین این گواهی باعث میشود چنانچه ضرر و زیانی ناشی از عدم انتقال قطعی ملک از جانب فروشنده به نام خریدار متوجه خریدار شود از طریق دادگاه ضمن الزام شخص فروشنده به ایفای تعهدات، به مطالبه وجه التزام ناشی از ضرر و زیان نیز اقدام نماید؛ حال آنکه بدون وجود گواهی عدم حضور این انجام این موارد ممکن نیست
مدارک مورد نیاز برای درخواست گواهی عدم حضور توسط فروشنده
برای دریافت گواهی عدم حضور، فروشنده نیاز به ارائه مدارک زیر دارد:
۱-تمام مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند و انتقال قطعی ملک
– اسنادی است که برای انجام معامله و انتقال ملک از جمله ضروری ترین مدارک محسوب می‌شوند.
۲-اصل شناسنامه و کارت ملی
– برای تایید هویت طرفین و اطمینان از صحت اطلاعات ارائه شده.
۳-سند مالکیت
– جهت اثبات مالکیت فروشنده بر ملک معامله شده.
۴-قولنامه حال رسمی یا عادی
– این مبایعه نامه توسط طرفین معامله امضا شده و جزء اسناد اساسی است.
۵-گواهی پایان کار
– این سند تایید نهایی مطابقت ساختمان با قوانین شهرداری بوده و نحوه اخذ آن، از طریق ثبت نام در سامانه تهران من و ثبت تعهدنامه صیانت از نام کاربری در دفاتر خدمات الکترونیک شهر و در نهایت، سامانه زیرساخت ها و توسعه شهری می باشد.
۶-مفاصا حساب دارایی و مفاصا حساب نوسازی از شهرداری
– مفاصا حساب مالیات به برگه تسویه حساب مودیان گفته می شود و نشانگر آن است که مودی، تا تاریخ صدور گواهی مفاصای حساب، به سازمان امور مالیاتی بدهی ندارد همچنین مفاصا حساب شهرداری سندی است که توسط شهرداری صادر می شود و در آن اعلام می شود که یک ملک و یا خانه هیچ گونه بدهی ای به شهرداری ندارد.
۷-استعلام گرفتن بند (ز) از قوه قضائیه توسط دفتر اسناد رسمی
– برای بررسی عدم وجود هر گونه منع قانونی جهت انتقال ملک (در توقیف نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکلا)
با ارائه این مدارک، فروشنده میتواند گواهی عدم حضور را درخواست کرده و از حقوق و تعهدات خود در معامله محافظت نماید.
مدارک مورد نیاز برای درخواست گواهی عدم حضور توسط خریدار
برای درخواست گواهی عدم حضور، خریدار نیاز به ارائه مدارک زیر دارد:
۱-قولنامه رسمی یا عادی
– این مبایعه نامه توسط طرفین معامله امضا شده و جزء اسناد اساسی است.
۲-اصل کارت ملی و شناسنامه
– جهت اثبات هویت خریدار و تضمین صحت اطلاعات ارائه شده.
۳-دریافت چک از یک بانک معتبر با توجه به مبلغ باقی مانده از خرید
– خریدار باید ثمن معامله یا مبلغ متناسب با باقی مانده قیمت خرید، که در قولنامه مشخص شده است را تهیه و ارائه کند. این اقدام نشان دهنده آمادگی مالی خریدار برای انجام تعهدات مالی معامله است.
با ارائه این مدارک، خریدار امکان درخواست صدور گواهی عدم حضور را دارد و می تواند از حقوق و تعهدات خود در معامله به طور موثر محافظت کند. این گواهی به خریدار این اطمینان را می‌دهد که اگر طرف مقابل از تعهدات خود عقب نشینی کند یا در زمان مقرر حضور پیدا نکند، او میتواند از طریق دادگاه حقوق خود را مطالبه کند و مشکلات احتمالی را به حداقل برساند.
نمونه متن حقوقی گواهی عدم حضور در دفترخانه
نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف خانم/ آقای ………………. مقرر بوده است که سند حاکی از انتقال قطعی …….. مترمربع از مالکیت خانم/ آقای ………………. از پلاک ثبتی …….. فرعی از …….. اصلی واقع در بخش …….. تهران با شرایط مذکور در آن مدارک (بیع نامه شماره ………………. مورخ ……………….) در تاریخ ………………. در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت عدم مراجعه و حضور فروشنده بیع نامه مذکور (خانم/ آقای ……………….) و بالطبع عدم ارائه و تهیه مدارک لازم جهت ثبت سند قطعی از طرف مالک (فروشنده) تا آخر وقت اداری روز ………………. ثبت دفتر نشده است به تقاضای خانم/ آقای ………………. (خریدار) که تحت شماره ………………. مورخ ………………. در دفتر اندیکاتور به ثبت رسیده است و بر اساس بند ۸۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی این گواهی از طرف اینجانب ………………. سردفتر اسناد رسمی ………………. تهران تنظیم و به نامبرده تسلیم گردید.
وکیل ملکی با ۳۰ سال سابقه کار تضمینی