حق شفعه از آن دسته مسائل حقوقیست که شما برای حل و مقابله با آن نیاز به وکیل حرفه ای در این زمینه دارید . برای مشاوره حقوقی رایگان در خصوص اخذ به شفعه با شماره ۰۹۱۲۲۳۰۲۳۰۲ تماس حاصل فرمائید .

موضوع : حق شفعه

حق شفعه به چه معناست ؟

حق شفعه (حق شریک) به معنای حق یک شریک در یک مال مشترک است که بتواند از فروش مال مشترک به شخص ثالث جلوگیری کند و سهم شریک دیگر را با همان شرایط خریداری کند .

این حق معمولاً در مواردی که دو یا چند نفر مالک یک مال مشترک هستند، اعمال می‌شود .

به عنوان مثال، اگر یکی از شرکا تصمیم به فروش سهم خود از یک ملک داشته باشد، شریک دیگر می‌تواند از حق شفعه استفاده کرده و سهم فروشنده را خریداری کند تا شخص ثالثی وارد این شراکت نشود .

این حق در بیشتر سیستم‌های حقوقی مانند حقوق ایران، در صورتی که شرایط خاصی رعایت شود، به شریک دیگر اعطا می‌شود و با شرایط مختلفی مانند عدم اطلاع از فروش یا مدت زمان مشخص برای اعمال آن همراه است .

حق شفعه یکی از حقوقی است که در روابط ملکی و حقوقی بین افراد وجود دارد، به‌ویژه در سیستم‌های حقوقی اسلامی و همچنین در برخی از قوانین مدنی کشورها .

این حق به شریک یا مالک دیگری اجازه می‌دهد تا در صورت فروش سهم شریک خود به شخص ثالث، آن سهم را با همان شرایط خریداری کند و از ورود شخص ثالث به مالکیت آن ملک جلوگیری کند .

برای درک بهتر، فرض کنید که دو نفر شریک در مالکیت یک ملک هستند .

حال اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد .

به این معنا که شریک دیگر می‌تواند با همان قیمت و شرایط فروش، سهم شریک خود را خریداری کند و از ورود شخص ثالث به شریک بودن جلوگیری کند ..

ویژگی‌های حق شفعه :

وجود شراکت یا مالکیت مشترک:

برای اعمال حق شفعه، باید بین دو نفر شراکت در ملک یا مال مشترک وجود داشته باشد . این شراکت می‌تواند در انواع اموال مانند ملک، زمین، خانه و یا حتی کالاهای دیگر باشد .

حق خرید سهم شریک :

اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر می‌تواند همان سهم را با همان قیمت و شرایط خریداری کند .

این حق به ‌طور کلی به‌ دلیل جلوگیری از ورود فردی غیر از شرکا به شراکت، ایجاد شده است .

زمان محدود برای اعمال حق شفعه :

شریک دیگر باید در مدت زمان مشخصی که توسط قانون تعیین می‌شود، از این حق استفاده کند .

معمولاً در حقوق مدنی ایران، این مدت زمان سه ماه از تاریخ اطلاع شریک از فروش سهم است .

شرایط فروش :

حق شفعه تنها زمانی قابل اعمال است که فروش به شخص ثالث اتفاق بیفتد . اگر فروش به یک شخص یا شریک دیگر باشد، حق شفعه اعمال نمی‌شود .

عدم اطلاع از فروش :

اگر شریک از فروش سهم اطلاع نداشته باشد، می‌تواند از این حق استفاده کند . اما اگر شریک از فروش مطلع شود، باید در مدت مشخصی از فروش، اقدام به خرید سهم شریک کند .

شرایط اعمال حق شفعه :

-عدم وجود توافق مخالف : اگر در قراردادهای بین شرکا، توافق خاصی درباره‌ی حق شفعه وجود داشته باشد که به شریک این حق را ندهد، این حق قابل اعمال نخواهد بود .

-وجود امکان خرید : شخصی که می‌خواهد از حق شفعه استفاده کند، باید قادر به خرید سهم باشد و شرایط مالی برای خرید آن سهم را داشته باشد .

موارد استفاده از حق شفعه :

-املاک مشترک : اگر دو نفر در ملک مشترک شریک باشند و یکی از آن‌ها تصمیم به فروش سهم خود به شخص ثالث بگیرد، شریک دیگر می‌تواند از حق شفعه استفاده کند .

-مالیات یا بدهی‌ها : در مواردی که یکی از شرکا در حال فروش سهم خود برای تسویه بدهی‌های شخصی است، شریک دیگر می‌تواند از این حق استفاده کرده و سهم را خریداری کند .

در نهایت، هدف اصلی از ایجاد حق شفعه این است که شراکت یا مالکیت مشترک میان افراد به‌گونه‌ای حفظ شود که هیچ شخص ثالثی وارد آن نشود، مگر اینکه شرکا بخواهند .

« حق شفعه فوری است » به چه معناست ؟

عبارت ” حق شفعه فوری است ” به این معناست که حق شفعه باید به طور فوری و بدون تأخیر توسط شخصی که حق شفعه دارد ( یعنی کسی که در موقعیت قانونی برای استفاده از این حق قرار دارد ) اعمال شود .

” فوری بودن ” این حق به این معناست به این معناست که شریک باید به محض اطلاع از فروش سهم ، درخواست خود را مطرح کند و از این حق استفاده کند ، در غیر این صورت حق شفعه از بین می رود .

حق شفعه در ارث :

گفتیم که حق شفعه یکی از حقوق قانونی است که در برخی از نظام‌های حقوقی، به ویژه در حقوق مدنی ایران، برای شریک در مال مشاع در نظر گرفته شده است.

این حق به فردی که در مال مشترک شریک است، اجازه می‌دهد که در صورتی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر بتواند آن سهم را به قیمت پیشنهادی خریداری کند .

در خصوص ارث، زمانی که وراث یک مال مشترک (مثلاً زمین یا ملک) به ارث می‌برند و یکی از وراث بخواهد سهم خود را به غیر واگذار کند، دیگر ورثه می‌توانند از حق شفعه استفاده کرده و سهم او را خریداری کنند .

این حق، به طور خاص در مال‌هایی که به صورت مشاع به ارث رسیده است، کاربرد دارد .

مهم‌ترین نکات در خصوص حق شفعه در ارث عبارتند از :

-حق شفعه به شرکا تعلق دارد : هر یک از وراث می‌توانند از این حق استفاده کنند، به شرط اینکه مال به صورت مشاع به ارث رسیده باشد و فردی بخواهد سهم خود را به غیر بفروشد .

-فروش سهم مشاع به غیر: اگر یکی از وراث بخواهد سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، سایر وراث می‌توانند از این حق برای خریداری سهم استفاده کنند .

شرایط استفاده از حق شفعه : برای استفاده از این حق، وراث باید اعلام کنند که قصد خرید سهم شریک خود را دارند و به همین ترتیب از فروش به شخص ثالث جلوگیری کنند .

قیمت خرید : قیمت خرید سهم توسط شفیع، همان قیمتی است که شریک برای فروش به شخص ثالث پیشنهاد کرده است .

حق شفعه در قوانین مختلف ممکن است شرایط خاصی داشته باشد، اما به طور کلی هدف آن حمایت از حقوق شرکا و جلوگیری از انتقال اموال به افرادی است که شرکای دیگر آن‌ها را نمی‌خواهند .

وبسایت DAD.COM

زمان اعمال حق شفعه :

حق شفعه باید در ظرف مدت معین ( معمولاٌ دو ماه از تاریخ اطلاع شریک دیگر از فروش ) اعمال شود .

در صورتی که شریک دیگر نتواند یا نخواهد از این حق استفاده کند ، فروش ملک به شخص ثالث قطعی خواهد بود.

تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه :

حق شفعه و اخذ به شفعه دو مفهوم حقوقی مرتبط با خرید و فروش املاک هستند که در قانون مدنی ایران توضیح داده شده‌اند. این دو اصطلاح از نظر ماهیت و نحوه استفاده تفاوت‌هایی دارند :

حق شفعه :

این حق به فردی داده می‌شود که به عنوان شریک در ملکی است که به‌طور مشاعی در اختیار دارد.

اگر یکی از شرکاء قصد فروش سهم خود از ملک را به شخص ثالث داشته باشد، شریک دیگر حق دارد سهم شریک فروشنده را خریداری کند و در واقع از حق شفعه استفاده کند .

این حق به‌طور پیش‌فرض برای شریکان در املاک مشاعی وجود دارد . به‌عبارت دیگر، حق شفعه، حق انتخابی است که به شریک در فروش ملک تعلق می‌گیرد و فرد می‌تواند آن را اعمال کند یا از آن صرف‌ نظر کند .

اخذ به شفعه:

این اصطلاح به عملی اطلاق می‌شود که شریک از حق شفعه خود استفاده کرده و سهم شریک فروشنده را خریداری می‌کند.

به عبارت ساده‌تر، اخذ به شفعه زمانی است که شریک تصمیم می‌گیرد از حق خود استفاده کرده و سهم فروشنده را از شخص ثالث خریداری کند . این عمل در واقع تحقق استفاده از حق شفعه است .

پس در مجموع، حق شفعه اشاره به حق قانونی دارد که به شریک داده می‌شود، در حالی که اخذ به شفعه به عملی اطلاق می‌شود که فرد شریک، از آن حق خود برای خرید سهم شریک دیگر استفاده می‌کند .

مثال برای حق شفعه :

فرض کنید دو نفر به نام‌های علی و حسن به صورت مشاع یک قطعه زمین را مالک هستند .

حالا اگر حسن تصمیم بگیرد که سهم خود از این زمین را به شخص ثالثی به نام فرهاد بفروشد، علی که شریک حسن است،

حق دارد از این فروش آگاه شود و تصمیم بگیرد که آیا می‌خواهد سهم حسن را از فرهاد خریداری کند یا نه .

در اینجا، حق شفعه برای علی به این معنی است که او می‌تواند سهم حسن را خریداری کند و به جای فرهاد آن را خریداری کند .
این حق به علی داده شده است، اما تصمیم نهایی به خود او بستگی دارد.

اگر علی بخواهد از این حق استفاده کند، می‌تواند سهم حسن را به همان قیمت و شرایطی که فرهاد قصد خریداری آن را دارد، خریداری کند .

اگر علی تصمیم نگیرد که از این حق استفاده کند، فرهاد می‌تواند سهم حسن را خریداری کند .

” شفیع ” در حق شفعه کیست ؟

در فقه اسلامی، شفیع شخصی است که حق شفعه دارد. شفعه به معنای «حق اولویت در خرید» است.

این حق به فردی داده می‌شود که در صورت فروش یک مال مشاع (که چند مالک دارد)، حق دارد تا مال را خریداری کند و از مالک جدید آن مال جدا نشود .

شفیع در این زمینه به کسی اطلاق می‌شود که حق شفعه دارد و در صورتی که یکی از شریک‌ها ملک مشترک را به شخصی غیر از شریک‌ها بفروشد،

شفیع می‌تواند درخواست کند که آن ملک را از خریدار خریداری کرده و در نتیجه از تقسیم و تغییر مالکیت جلوگیری نماید .

این حق معمولاً در روابط بین شرکا در املاک مشترک و در مواردی که ملک مشاع است، اعمال می‌شود .

حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه در ملک مشاع به معنای حق اولویت در خرید سهم شریک دیگر در ملک مشاع است. وقتی چند نفر مالک یک ملک مشاعی باشند (یعنی هر کدام درصدی از آن ملک را در اختیار داشته باشند)،

اگر یکی از این مالکین بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، دیگر شریک‌ها حق دارند که سهم مورد نظر را خریداری کنند .

این حق برای جلوگیری از ورود فردی ناخواسته به شریک‌ها و حفاظت از منافع آن‌ها ایجاد شده است.

به عبارت دیگر، اگر یک شریک بخواهد سهم خود را بفروشد، سایر شریک‌ها ابتدا حق دارند که سهم او را به همان شرایط خریداری کنند (قبل از اینکه ملک به شخص خارج از مجموعه فروخته شود) .

شرایط و محدودیت‌های حق شفعه در ملک مشاع :

وجود مشاع بودن ملک : این حق تنها در ملک‌های مشاعی (که چند نفر مالک مشترک آن هستند) معتبر است .

حق تقدم : فقط در صورتی که شریک بخواهد سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک‌های دیگر حق شفعه خواهند داشت .

مدت زمان : شریک‌ها باید در مدت زمان معینی از تاریخ اطلاع از فروش، حق شفعه خود را اعمال کنند .

مشروط به اطلاع از فروش : حق شفعه زمانی قابل اعمال است که شریک از قصد فروش سهم شریک دیگر آگاه شود .

مواد قانونی حق شفعه :

ماده ۸۰۸ قانون مدنی بدین شرح است :« هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد

و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده استبه او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند » .

حق شفعه در آپارتمان :

حق شفعه یکی از حقوقی است که در قانون مدنی ایران برای مالکانی که شریک در مال غیرمنقول (مانند یک آپارتمان) هستند، پیش‌بینی شده است .

این حق به شریک یا مالک این امکان را می‌دهد که در صورتی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک یا مالک دیگر بتواند سهم مزبور را خریداری کرده و در نتیجه از انتقال مالکیت به شخص ثالث جلوگیری کند .

در مورد آپارتمان‌ها نیز، این حق به‌ طور خاص به مالکانی تعلق می‌گیرد که در یک مجتمع آپارتمانی به صورت مشاع (اشتراکی) مالکیت دارند .

یعنی اگر مالک یکی از آپارتمان‌ها تصمیم به فروش آپارتمان خود بگیرد، سایر مالکان مجتمع می‌توانند از حق شفعه استفاده کرده و آپارتمان را خریداری کنند .

رای وحدت رویه در مورد حق شفعه :

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان آقای ج. م. بطرفیت خواندگان خانمها س. ش. و م. م. به خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم به اعلام بطلان معامله ( تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر بی اعتباری و بطلان مبایعه نامه فی مابین خواندگان بلحاظ اعمال حق شفعه )

ومطالبه خسارات دادرسی مقوم به مبلغ ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال ، بدین توضیح که ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی پلاک ثبتی ….. از ….فرعی از …….اصلی واقع در بخش ۱۱ حوزه ثبتی کن به اتفاق خوانده ردیف اول و بر اساس مبایعه نامه شماره ……..مورخ ۱۳۹۰/۵/۹

از شخصی بنام آقای م. ا. خریداری شده است و سپس خوانده ردیف اول سهم خود را طبق مبایعه نامه شماره …..مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۳۰ به خوانده ردیف دوم در قبال دریافت مبلغ ۱/۸۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال به بیع قطعی واگذار و منتقل نموده است .

باتوجه به اینکه ملک موصوف غیر منقول بوده وخوانده ردیف اول بدون اطلاع خواهان و با عقد بیع آنرا به خوانده ردیف دوم واگذار نموده است

ومراتب اعمال حق شفعه برابر اظهارنامه شماره ۱۰۲۲ مورخ ۱۳۹۲/۱۲/۱۵ به خواندگان اعلام و ابلاغ شده است و …الخ . دادگاه نظر به مجموع اوراق ومحتویات پرونده واظهارات طرفین ومستندات پیوست پرونده ومفاد و مدلول مبایعه نامه های موصوف و نظر به اینکه خواهان و خوانده ردیف اول پس از خرید آپارتمان موصوف بطور مشاع ومشترک نسبت به آن دارای مالکیت بوده

و خوانده ردیف اول سهم خود را به صورت عقد بیع به خوانده ردیف دوم انتقال داده است ونظر به اینکه خواهان در جهت اعمال حق شفعه مراتب را بصورت ارسال اظهارنامه به خواندگان اعلام داشته است

و نظر به اینکه اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد ، باطل می نماید .

نظر به اینکه خوانده ردیف اول علیرغم ابلاغ اخطاریه بصورت واقعی و بر اساس مقررات ماده ۶۸ قانون آئین دادرسی مدنی در جلسه دادگاه حضور نیافته و در قبال دعوی مطروحه و ادعای خواهان ومستندات ابرازی وی هیچگونه ایراد و دفاعی بعمل نیاورده است .

نظر به اینکه خوانده ردیف دوم نیز در قبال دعوی مطروحه و ادعای خواهان مستندات ابرازی وی ایراد و دفاع موجه ومتقنی بعمل نیاورده است

علیهذا دادگاه دعوی خواهان راموجه و ثابت تشخیص استنادا به مواد ۸۰۸و۸۱۶و۱۲۵۸و۱۲۸۴ قانون مدنی ومواد ۱۹۸و۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بی اعتباری و بطلان مبایعه نامه شماره ……مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۳۰ فی مابین خوانده ردیف اول و دوم ومحکومیت خوانده

ردیف اول بپرداخت مبلغ ۱/۱۰۷/۲۹۰ ریال بابت خسارت دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید . رای صادره حضوری است و ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل رسیدگی تجدید نظر درمحاکم محترم تجدید نظر استان می باشد.

رئیس شعبه ۲۰۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران- سلیمان حیدری حویق

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی م. م. و س. ش. با وکالت م. ر. به طرفیت ج. م. نسبت به دادنامه شماره ۳۲ مورخ ۱۳۹۴/۱/۳۱ صادره از شعبه محترم ۲۰۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان و بی اعتباری

مبایعه نامه شماره ……مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۳۰ تنظیمی بین تجدیدنظرخواهانها با موضوع انتقال سه دانگ مشاع یک واحد آپارتمان به مساحت ۸۸ مترمربع به پلاک ثبتی ……از ……..فرعی

از …….اصلی بخش …….ثبتی تهران-کن با اعمال حق شفعه شریک مشاع (تجدیدنظرخوانده) و محکومیت تجدیدنظرخواه ردیف دوم به پرداخت خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده صادر شد

با دقت در محتویات پرونده قطع نظر از شائبه در اعمال فوری حق شفعه و رعایت ماده ۸۲۱ قانون مدنی با توجه به اینکه مال مورد نزاع و ادعای تقسیم آپارتمان به مساحت ۸۸ مترمربع است

که عملاً قابلیت تقسیم بین دو شریک مشاع و استفاده از آن با رعایت کاربری مسکونی ندارد و حتی شهرداری منطقه نیز به حکم موازین قانونی چنین اجازه ای ندارد

و در ارتباط با آپارتمان تنها در وضعیتی که یک واحد آپارتمان با مساحت مفید و قابل تقسیم و در انضمام با عرصه موضوع حق شفعه قرار گیرد، اعمال حق مزبور متصور و ممکن می باشد

بنابراین در رعایت مرّ قانونی ماده ۸۰۸ قانون مدنی و شرط قابل تقسیم بودن مال غیر منقول موضوع تقسیم دادگاه رای تجدیدنظرخواسته را خلاف موازین قانونی تشخیص داده

ومراتب تجدیدنظرخواهی را وارد و موجه میداند از این رو با استناد به مواد مرقوم و بند هـ ماده ۳۴۸ و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض رای تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان دعوی اولیه تجدیدنظرخوانده صادر می نماید رای صادره قطعی است.

شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار
سیدعباس موسوی – مجتبی نوروزی

اظهارنامه در مورد حق شفعه :

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست خانم م.ح. فرزند م. به طرفیت ۱- خانم ه.ح. فرزند م. ۲- آقای الف.الف. به خواسته اخذ به شفعه نسبت به ملک به پلاک ثبتی ۱۴۷۹/۴۲ واقع در بخش ۱۱ تهران .

به این شرح که خواهان بیان داشته: مالک سه دانگ مشاع ازملک فوق الذکر بوده و خواهر وی خوانده ردیف اول نیز مالک سه دانگ دیگر بوده .

که در تاریخ ۲/۱۱/۸۵ یک و نیم دانگ مشاع از سهم خود را به خوانده ردیف دوم فروخته که در همان سال پس از خرید علیه من دادخواست خلع ید داده و من از طریق وکیل خودم در دادگاه دفاع کردم و بعد اقدام کردم .

که اول در خصوص ابطال تصمیم ثبتی مبنی بر عدم افراز ملک که خوانده ردیف دوم اقدام به اخذ آن جهت اخذ دستور فروش کرده بوده در تاریخ ۱۸/۹/۹۱ دادخواست ابطال تصمیم ثبتی را تقدیم کردم .

و در تاریخ ۱۰/۷/۹۲ نیز این دادخواست را تقدیم کردم و تقاضای اعمال حق شفعه در خصوص معامله واقع شده فی مابین خواندگان نسبت به یک ونیم دانگ ازملک فوق الذکر را دارم.

با عنایت به محتوای پرونده از جمله اظهارات خواهان در محضر دادگاه و عدم استفاده وی از حق شفعه پس از اطلاع از آن به فوریت بنابراین دادگاه دعوی خواهان را غیرثابت تشخیص داده.

 

و مستنداً به ماده ۸۲۱ قانون مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران است .
رئیس شعبه ۱۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نجفی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم م.ح. به طرفیت آقای الف.الف. و خانم ه.ح. نسبت به دادنامه شماره ۱۱۲۴٫ . . ۹۲ مورخ ۹/۹/۹۲ صادره از شعبه ۱۱۹ دادگاه حقوقی تهران

که به موجب آن حکم بر بی حقی خواهان به خواسته اخذ به شفعه نسبت به ملک پلاک ثبتی ۱۴۷۹/۴۲ واقع در بخش ۱۱ تهران صادرشده است وارد نمی باشد .

و تجدیدنظرخواهی انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نداشته و دادنامه یادشده .

با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده و با رعایت اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی اصدار گردیده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدید که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده است .

و تجدیدنظرخواهی متضمن جهت موجه در نقض رأی صادره نمی باشد لذا با ردّ اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته را با استناد به ماده ۳۵۸ قانون مرقوم عیناً تأیید می نماید.

این رأی قطعی است .
رئیس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
پورفلاح ـ زیوری