بافت فرسوده به مناطقی از شهر گفته میشود که دارای بناهای قدیمی، کمدوام، با دسترسی نامناسب و فاقد زیرساختهای شهری مناسب هستند. جهت رزرو وقت مشاوره با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید.
« بافت فـــــرســــوده »
به منظور نوسازی بخش قدیمی شهرها و احیاء و بهسازی آن و حمایت و شریع این فرایند قانون حمایت از احیاء بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری قانونی در ۱۷ ماده در مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تصویب رسیده است .
محدوده بافتهای فرسوده : محدوده و نقشه بافت فرسوده شهرها توسط شهرداری ها و وزارت مسکن و شهرسازی ( سازمان عمران و بهسازی شهری ایران ) تهیه و به تصویب کمیسیونهای موضوع ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می رسد .
نقشه بافت های فرسوده و ناکار آمد شهری در شهرداری ها قابل دسترسی بوده و ما نیز نقشه بافت فرسوده پاره ای از شهرها را نیز در پایان این مبحث قرار داده ایم .
تعریف بافت فرســــــــوده :
بافت فرسوده به آن قسمت از شهر گفته می شود که بدلیل قدمت تاسیسات روبنائی و زیر بنائی ودسترسی ها و خیابانهای و خدمات شهری آن دچار فرسودگی و ناکار آمدی شده و مردمان ساکن در آن محدوده از مشکلات متعدد رنج می برد .
بعنوان مثال کوچه های قدیمی و کم عرضی که امکان خدمات آتش نشانی را در صورت وقوع حادثه مختل نموده و یا پرخطر بودن و قدیمی بودن نحوه دفع فاضلاب شهری و …… از خصائص مشترک این نوع مناطق می باشد .
چــــگونگی حـــمایت از ساخــــت و سازدر بافــــت فرسوده :
ساخت و ساز در بافتهای فرسوده شهری از بسیاری جهات برای مالکین و سازندگان مقرون به صرفه تر بوده که به ذکر پاره ای از تسهیلات آن می پردازیم :
- تخفیف تجمیع : در صورتیکه چند مالک در محدوده بافت فرسوده تمایل به تجمیع پلاک ثبتی خود داشته باشند بدون انجام و پرداخت تشریفات قانونی و هزینه ها شهرداری ها می توانند صرفاً با صورتجلسه توافق مالکین نسبت به صدور پروانه ساخت اقدام نمایند ، هر چند که اخذ پایان کار منوط به انجام تشریفات ثبتی و ارائه سند مالکیت می باشد .
- صدور پروانه ساختمانی و تراکم دربافت فرسوده : صدور پروانه ساختمانی و تراکم با کاربری مسکونی از حیث عوارض مشمول ماده ۱۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷ می شود و از تخفیفات ویژه برخوردار میباشد .
علاوه بر همه اینها می توان عوارض ساخت را به پایان عملیات ساخت و ساز و دریافت آن براساس بهای روز موکل نمود و یا اینکه مجری طرح می تواند در مقابل عوارض و مطالبات شهرداری نسبت به واگذاری بخشی از فضاهای احداثی طرح اقدام و یا آنرا با شهرداری تهاتر نماید که امتیازقابل توجهی برای عملیات ساخت و ساز در بافتهای فرسوده شهری می باشد .
- تسهیلات بانکی ارزان قیمت با سود و کارمزد کم و پائین دربافت فرسوده :
برابر دستور بانک مرکزی ۲۵% از تهسیلات بانکی ارزان قیمت به بخش مسکن بافت فرسوده اختصاص داشته که با سود و کارمزد پائین به متقاضیان احداث مسکن در بافتهای فرسوده اختصاص یافته است که به متقاضیان ساخت و ساز دربافت فرسوده پرداخت میگردد .
- بخشودگی مالیاتی در محدوده بافت فرسوده :
براساس ماده ۱۲ قانون حمایت از احیاء بهسازی و نوسازی بافهتای فرسوده و ناکار آمد شهری در صورتیکه مودیان بزرگ و کلان مالیاتی قصد تامین و احداث فضاهای عمومی ؛ فرهنگی ؛ گردشگری ؛ آموزشی ، مذهبی در مناطق بافت فرسوده را داشته باشند کل هزینه های انجام شده جزء هزینه های قابل قبول مودیان مالیاتی محسوب میگردد .
- فوریت در انجام تقاضاهای ثبتی در بافت فرسوده :
ادارات ثبت اسناد و املاک واقع در بافت فرسوده موظف است کلیه درخواستهای ثبتی مالک یا مالکین اعم از تجمیع ، تفکیک ، افراز و …. را با اولویت حداکثر ظرف ۲ ماه به انجام برسانند .
- حمایت قضائی از ساخت و ساز در بافت فرسوده :
جهت حل و فصل اختلافات اراضی در منطقه بافت فرسوده کمیسیون با حضور یک قاضی در اداره ثبت مربوطه براساس تجویز ماده ۹ قانون بافت فرسوده مستقر می باشد.
من حیث المجموع با توجه به حمایت قانون از ساخت و ساز در بافت فرسوده بنظر میرسد که سرمایه گذاری در این مناطق از ارزش افزوده شایان توجهی برخوردار باشد .
دفتر وکالت ما این افتخار را یافته است که تا کنون بعنوان وکیل در بسیاری از پروژه های ساختمانی در مناطق بافت فرسوده شهری انجام وظیفه نموده و می تواند راهنمای شما در کلیه امورات ساختمان سازی و احداث بنا و سرمایه گذاری در بافت فرسوده باشد .
صرفنظر از اینکه بعد از تصویب این قانون تنگ چشمانی در شهرداری و شورای شهر ها و سایر مراجه به انحاء مختلف سعی در سنگ اندازی نموده تا از کسب در آمد خوب برای سرمایه گذاران پیشگیری نموده و در مقابل معافیتهاو بخشودگی ها مقرر در قانون بافت های فرسوده تا توانستند بر هزینه ها و عوارض سایر بخش ها افزودند بطوریکه این قانون را نیز تا حدی نا کار آمد نمودند !! اما هنوز هم سرمایه گذاری در بافت های فرسوده مقرون به صرفه میباشد .
بافت فرسوده به مناطقی از شهر گفته میشود که از نظر ساختاری، عملکردی و خدمات شهری دچار ضعف و ناتوانی هستند و نمیتوانند پاسخگوی نیازهای زندگی مدرن شهری باشند. این مناطق معمولاً دارای خانههای قدیمی، کوچههای باریک، زیرساختهای فرسوده و دسترسی محدود به امکانات عمومی هستند.
ویژگیهای اصلی بافت فرسوده
- ریزدانگی: بیشتر پلاکها مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع دارند.
- ناپایداری سازهها: ساختمانها فاقد اسکلت مقاوم و ایمنی لازم در برابر زلزله یا آتشسوزی هستند.
- نفوذناپذیری معابر: عرض کوچهها و خیابانها کمتر از ۶ متر است و عبور و مرور دشوار میشود.
- کمبود خدمات شهری: مثل نبود فضای سبز، پارکینگ، مراکز درمانی یا آموزشی مناسب.
- فرسودگی فرهنگی و اجتماعی: گاهی این مناطق با مشکلات اجتماعی، امنیتی و اقتصادی نیز مواجهاند
چرا نوسازی بافت فرسوده مهم است؟
- افزایش ایمنی در برابر بلایای طبیعی
- ارتقاء کیفیت زندگی ساکنان
- بهبود زیرساختهای شهری و حملونقل
- جذب سرمایهگذاری و رونق اقتصادی محلی
- حفظ ارزشهای فرهنگی و تاریخی در قالب بازسازی اصولی
طرحهای تشویقی دولت و شهرداری
برای ترغیب سازندگان و مالکان به نوسازی این مناطق، تسهیلاتی مانند:
- وامهای کمبهره
- معافیت از پرداخت برخی عوارض
- تراکم تشویقی
- کاهش هزینههای صدور پروانه ساخت در نظر گرفته شدهاند
ویژگیهای بافت فرسوده – شرح کامل
بافت فرسوده شهری به مناطقی گفته میشود که از نظر **کالبدی، خدماتی و دسترسی** دچار مشکلات جدی هستند و نیاز به نوسازی و بهسازی دارند. این بافتها معمولاً دارای خانههای قدیمی، معابر باریک، و زیرساختهای ناکارآمد هستند. در ادامه مهمترین ویژگیهای بافت فرسوده را بهصورت دقیق برایت آوردهام:
— ویژگیهای اصلی بافت فرسوده (بر اساس تعریف رسمی):
نارکارآمدی بناها
ساختمانهای قدیمی، با عمر بالا
مصالح غیرمقاوم و فرسوده
بدون اسکلت فلزی یا بتنی
آسیبپذیر در برابر زلزله، آتشسوزی و فرسایش
۲٫ یزدانگی قطعات
قطعات کوچکتر از ۲۰۰ متر مربع
خانههای متراکم با ساختوساز پراکنده
ناتوانی در توسعه خدمات عمومی و نوسازی
۳٫ نفوذناپذیری معابر
معابر تنگ با عرض کمتر از ۶ متر
دشواری تردد خودروهای امدادی (آتشنشانی، آمبولانس)
مشکلات در دسترسی ساکنان به خدمات عمومی
سایر ویژگیهای مهم بافت فرسوده:
۴٫فقدان خدمات شهری استاندارد
کمبود یا نبود پارک، مدرسه، مرکز درمانی، کتابخانه
زیرساختهای فرسوده (آب، برق، فاضلاب، مخابرات)
۵٫ رسودگی زیرساختها
شبکه فرسوده آب و برق
فاضلاب ناکارآمد یا سنتی
معابر و پیادهروهای تخریبشده یا غیراستاندارد
۶٫ تراکم جمعیتی بالا
خانههای شلوغ با خانوارهای پرجمعیت
سکونت چند نسل در یک خانه
فشار زیاد بر منابع و خدمات شهر
۷فقر اقتصادی و اجتماعی
نرخ بالای بیکاری، اعتیاد، ترک تحصیل
نبود فرصتهای شغلی و سرمایهگذاری
افزایش آسیبهای اجتماعی
۸٫ کاهش ارزش اقتصادی زمین و ملک
بهدلیل ظاهر نامناسب و مشکلات ساختاری، قیمت املاک پایینتر از سایر مناطق شهری است.
۹٫ ساکنان با توان اقتصادی پایین
ناتوانی در نوسازی یا مشارکت در بازسازی
وابستگی به تسهیلات دولتی یا حمایتی
نوسازی بافت فرسوده، اگرچه با هدف ارتقاء کیفیت زندگی، ایمنی و زیرساختهای شهری انجام میشود، اما در عمل تبعاتی دارد که میتواند هم مثبت و هم منفی باشد. در ادامه، این تبعات را بهصورت دستهبندیشده برایت شرح میدهم:
تبعات مثبت نوسازی بافت فرسوده
۱٫ افزایش ایمنی شهری
- مقاومسازی ساختمانها در برابر زلزله و آتشسوزی
- کاهش خطرات ناشی از فرسودگی سازهها
۲٫ ارتقاء کیفیت زندگی
- بهبود دسترسی به خدمات شهری مانند آب، برق، گاز، حملونقل
- افزایش نور، تهویه و فضای سبز در محلهها
۳٫ رونق اقتصادی محلی
- جذب سرمایهگذاری در ساختوساز
- ایجاد اشتغال در حوزههای عمرانی، خدماتی و تجاری
۴٫ بهبود منظر شهری
- حذف چهرههای نامناسب شهری و ایجاد محیطی زیبا و منظم
- افزایش ارزش املاک و داراییهای ساکنان
⚠️ تبعات منفی و چالشبرانگیز نوسازی
۱٫ جابجایی اجباری ساکنان
- برخی خانوادهها به دلیل ناتوانی مالی مجبور به ترک محله میشوند
- از بین رفتن پیوندهای اجتماعی و فرهنگی محلی
۲٫ افزایش قیمتها و اعیانسازی
- ورود سازندگان و تبدیل محله به منطقه لوکس
- افزایش اجارهبها و حذف ساکنان کمدرآمد
۳٫ تراکم بدون خدمات
- ساخت واحدهای بیشتر بدون تقویت زیرساختها
- فشار بر حملونقل، مدارس، درمانگاهها و خدمات شهری
۴٫ ضعف در اجرای مشارکتی
- بیتوجهی به نظرات و نیازهای ساکنان بومی
- اجرای پروژهها صرفاً با نگاه اقتصادی و سودآوری
بافت فرسوده بر اساس معیار “قدمت بنا” به تنهایی تعریف نمیشود، بلکه مجموعهای از شاخصهای فنی، کالبدی و خدماتی در تعریف آن نقش دارند. اما بهطور **تقریبی و عرفی، ساختمانهای با عمر بیش از ۲۰ سال ممکن است در زمرهی بافتهای فرسوده قرار گیرند اگر سایر شاخصها را هم داشته باشند.
معیارهای اصلی شناسایی بافت فرسوده در ایران (بر اساس ضوابط شورای عالی شهرسازی و معماری):
۱٫ ریزدانگی قطعات ساختمانی
قطعاتی با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع.
۲٫ ناپایداری بنا
بناهای فاقد اسکلت یا با مقاومت بسیار پایین (معمولاً بیش از ۲۰ سال عمر بدون سازه مقاوم).
۳٫ نفوذناپذیری معابر
معابری با عرض کمتر از ۶ متر که دسترسی خودروهای امدادی را دشوار میکند.
اگر یک محدوده حداقل دو مورد از سه شاخص بالا را داشته باشد، به عنوان بافت فرسوده شناخته میشود.
سن ساختمان (معمولاً بالای ۲۰ سال)** یکی از شاخصهاست، اما تنها معیار نیست
یک ساختمان ممکن است ۴۰ ساله باشد ولی چون مقاوم و دسترسیپذیر است، فرسوده محسوب نشود.
برعکس، ساختمانی با ۱۵ سال قدمت ولی بدون سازه مقاوم و در کوچه تنگ، ممکن است فرسوده تلقی شود
عالیه که دنبال شناخت دقیقتری از بافت فرسوده هستی! فراتر از سه شاخص اصلی یعنی ریزدانگی، ناپایداری، و نفوذناپذیری، چند شاخص دیگر هم وجود دارند که در ارزیابی و شناسایی این نوع بافتها نقش مهمی ایفا میکنند:
شاخصهای تکمیلی بافت فرسوده
۱٫ فرسودگی زیرساختها
- شبکههای آب، برق، گاز و فاضلاب قدیمی و ناکارآمد
- نبود سیستم دفع آبهای سطحی یا فاضلاب مناسب
۲٫ کیفیت پایین محیط زیست شهری
- نبود فضای سبز، پارکها و امکانات تفریحی
- آلودگی صوتی و بصری ناشی از تراکم بالا و ساختوسازهای نامناسب
۳٫ ضعف در خدمات عمومی
- کمبود مراکز درمانی، آموزشی، فرهنگی و حملونقل
- فاصله زیاد تا ایستگاههای مترو، اتوبوس یا مراکز خدماتی
۴٫ ناهماهنگی با طرحهای شهری
- عدم تطابق با طرح تفصیلی یا جامع شهر
- ساختوسازهای غیرمجاز یا فاقد پروانه
۵٫ مشکلات اجتماعی و امنیتی
- نرخ بالای بیکاری، اعتیاد یا آسیبهای اجتماعی
- نبود روشنایی مناسب و امنیت در معابر
۶٫ کاهش ارزش اقتصادی منطقه
- افت قیمت زمین و املاک نسبت به مناطق مجاور
- عدم تمایل سرمایهگذاران به ورود به منطقه
امتیازات ساخت و ساز در افت فرسوده، با هدف تشویق شهروندان، سازندگان و سرمایهگذاران برای نوسازی این مناطق، توسط دولت، شهرداریها و سایر نهادهای مربوطه در نظر گرفته میشود. این امتیازات به صورت تسهیلات مالی، معافیتها، کاهش هزینهها و مجوزهای ویژه اعطا میگردد.
در ادامه، مهمترین امتیازات ساخت و ساز در بافت فرسوده را برایت فهرست کردهام:
۱٫ راکم و سطح اشغال بیشتر
در باف فرسوده، معمولاً تراکم ساختمانی بیشتری نسبت به سایر مناطق اعطا میشود.
سطح اشغال مجاز بیشتر از مناطق عادی است (مثلاً تا ۶۰ یا ۷۰ درصد زمین).
در برخی شهرها، یک طبقه اضافهتر یا تراکم تشویق داده میشود.
۲٫معافیت یا تخفیف در عوارض شهرداری
معافیت کامل یا تخفیف چشمگیردر پرداخت عوارض صدور پروانه ساخت، نوسازی و تغییر کاربری.
این تخفیف ممکن است تا ۱۰۰٪ عوارض هم برسد، بسته به تصمیم شورای شهر و بودجه شهرداری
۳تسهیلات بانکی (وام ساخت)
پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده با خ سود پایینتر و بعضاً ضمانت سادهتر
وامها معمولاً به نام *ام نوسازی بافت فرسوده** شناخته میشوند.
مبلغ وام در سالهای اخیر (طبق مصوبه دولت و بانک مرکزی) تا ۵۰۰ میلیون تومان یا بیشتر ا نرخ یارانهای قابل پرداخت است.
۴٫ صدور سریع مجوز ساخت
فرآیند صدور پروانه ساختمانی و مجوزها در بافت فرسوده سادهتر و سریعتر انجام میشود.
گاهی شهرداری یک مسیر ویژه برای بررسی سریع پروندههای بافت فرسوده ایجاد میکند.
۵٫ معافیت از پرداخت حق انشعاب
در بعضی مناطق، نوسازی در بافت فرسوده مشمول تخفیف یا معافیت در پرداخت هزینههای انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب است.
۶٫ حمایتهای حقوقی و تسهیل در تجمیع پلاکها
در برخی مناطق، شهرداریها یا سازمان نوسازی به صورت مستقیم در تجمیع پلاکهای ریزدانه و حل اختلافات حقوقی مالکین دخالت و کمک میکنند.
۷٫ اختصاص مشاوران رایگان برای طراحی و اخذ پروانه
برخی نهادها (مانند شرکت بازآفرینی شهری یا سازمان نوسازی) مشاوران معمار و شهرساز رایگان برای طراحی نقشه و طی مراحل اداری در اختیار مردم قرار میدهند.
۸٫ اولویت در خدمات شهری
مناطق نوسازیشده در بافت فرسوده، در اولویت برای دریافت امکاناتی مثل فضای سبز، پارکینگ عمومی، روشنایی، آسفالت و… قرار دارند.
نکته مهم:
برای بهرهمندی از این امتیازات، پلاک مورد نظر باید رسماً در فهرست بافت فرسوده مصوب شهری قرار داشته باشد که توسط شهرداری یا شرکت بازآفرینی شهری اعلام میشود. همچنین مالک یا سازنده باید درخواست نوسازی را به صورت رسمی ثبت کرده باشد.