قانون پیشفروش ساختمان قرارداد پیشفروش را منوط به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی کرده و برای حمایت از پیشخریدار و شفافسازی تعهدات سازنده تدوین شده است جهت رزرو وقت مشاوره با شماره ۰۹۱۲۲۳۰۲۳۰۲ تماس حاصل فرمائید.
قانـــون پیش فروش ساختــــمان
پیش فروش واحدهای مسکونی و تجاری یکی از پر مناقشه ترین روابط اقتصادی در ایران بوده و همیشه حجم عظیمی از دعاوی و پرونده های ملکی و ثبتی را به خود اختصاص داده که مورد توجه وکیل ها و کارشناسان حقوقی نیز می باشد .
در سال ۱۳۸۹ قانونگزار بر آن گردید که در راستای سامانبخشی به این بخش از اقتصاد مسکن تدبیری بیندیشید که بدینترتیب قانون پیش فروش ساختمان در مورخ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ به تصویب رسید از تاریخ تصویب این قانون پیش فروش ساختمان با رعایت تشریفات قانونی از طریق تنظیم سند رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت اسناد و املاک صورت می پذیرد .
تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در نزد مشاورین املاک ممنوع است و مشاورین املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی و دریافت کمیسیون و حق دلالی خود می بایست طرفین معامله یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار را به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت یا دلالت نمایند چنانچه هر یک از بنگاه ها و مشاورین املاک از ماده ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان تخطی نماید به ۱ تا ۲ سال حبس و تعلیق و یا ابطال پروانه کسب توسط اتحادیه مشاورین املاک محکوم میگردد ، بنابراین تنظیم و امضاء هرگونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در بنگاه های معاملات ملکی ممنوع بوده و فقط در دفاتر اسناد رسمی و طی قرار داد رسمی محضری میباشد .
مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی :
- سند مالکیت ملک
- پروانه ساخت شهرداری
- شناسنامه فنی هر واحد بصورت جداگانه
- بیمه نامه
- تأئیدیه مهندس ناظر ساختمان در خصوص پی کنی و پایان عملیات پی کنی
- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک و در صورت گردش عملیات ثبتی ملک
بنابراین لازم است دقت فرمائید که :
« پیش فروش ساختمان بعد از اتمام عملیات پی کنی امکانپذیر می باشد .»
بنابر این بعد از اتمام عملیات پی کنی و تائیدیه مهندس ناظر می توان نسبت به پیش فروش ساختمان اقدام نمود ،شایسته است توجه کلیه سرمایه گذاران و مالکین محترم را به اهمیت موضوع بیمه جلب نموده وصرفنظر از بیمه ساختمان و بیمه حوادث ناشی ازکار لازم است بیمه پیش فروش آپارتمان در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و سایر خسارات مقرر در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان نیز انجام و به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ارائه شود .
براساس ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان به هنگام صدور پروانه ساختمان جهت هر واحد شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم میگردد .
مجوز انتشار آگهی جهت پیش فروش ساختمان نیز توسط وزارت راه و شهر سازی صادر گردیده و بدون مجوز انتشار آگهی پیش فروش آپارتمان ممنوع می باشد .
جهت اخذ مجوز آگهی لازم است پروانه ساخت شهرداری ، شناسنامه فنی و تائید مهندس ناظر ارائه شود ،تخلف از قاعده فوق و انتشار بدون مجوز آگهی مجازات در پی داشته و موجب محکومیت خواهد گردید .
مشاوره حقوقی رایگان در دفتر وکالت ما
ملاقات حضوری رایگان با وکیل بدون پرداخت حق المشاوره
قبول وکالت کلیه دعاوی کیفری ؛ حقوقی و خانواده
توسط وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی
تلفن : ۰۹۱۲۶۱۶۱۱۲۱
نشانی دفتر وکالت :
تهران ـ میدان فردوسی ـ نرسیده به استاد نجات اللهی ـ کوچه نیائی ـ پلاک ۱/۷
قابل توجه کلیه انبوه سازان و سرمایه گذاران
و مالکین و سازندگان ساختمان
ما با تخفیف ویژه و حق الوکاله اقساطی حاضر به قبول وکالت شما میباشیم تا از ابتدا تا انتهای پروژه تمامی مشکلات حقوقی شما را مرتفع نموده و راهکارهای مناسب را پیش پای شما خواهد نهاد .
مشورت با وکیل دادگستری شما را از بسیاری بلایا و تبعات بیمه خواهد نمود .
در طول اجرای یک پروژه از ابتدا تا انتها که حداقل آن یکسال به طول خواهد انجامید چه در روابط کارگری و حتی پیش فروش ساختمان و …
ممکن است مشکلات فراوانی حادث گردید که وقت و هزینه بسیاری برای شما به همراه داشته باشد .
انتخاب وکیل پروژه یا یک کارشناس حقوقی در کنار شما بسیار ضروری است .
###
برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش یک ساختمان به چند نفر و تضمین بهتر حقوق پیشخریدار، باید برای تنظیم قراردادِ پیشفروش ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.
معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه
###
قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، با هدف ساماندهی معاملات مربوط به واحدهای در حال ساخت، از مهمترین قوانین حوزه املاک در ایران است. این قانون تلاش میکند تا از بروز اختلافات، کلاهبرداری و تضییع حقوق خریداران و فروشندگان جلوگیری کند.
تعریف پیشفروش ساختمان
هر قراردادی که به موجب آن، مالک رسمی زمین یا شخص دارای حق ساخت، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی شود و آن واحد به مالکیت طرف دیگر (پیشخریدار) درآید، قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
الزامات قانونی قرارداد پیشفروش
بر اساس ماده ۲ قانون، قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات کامل طرفین (حقیقی یا حقوقی)
- پلاک ثبتی و نشانی ملک
- مشخصات فنی واحد (مساحت، طبقه، امکانات، مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش)
- مبلغ معامله، نحوه پرداخت و اقساط
- زمان تحویل و تنظیم سند رسمی انتقال
- تعهدات فروشنده و ضمانتها
- بیمه مسئولیت ساخت و خسارات احتمالی
شرایط تنظیم قرارداد رسمی
برای تنظیم قرارداد رسمی پیشفروش، ارائه مدارک زیر الزامی است:
- سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق ساخت
- پروانه ساخت و شناسنامه فنی واحد
- بیمهنامه مسئولیت ساخت
- تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت
ضمانت اجرا و حقوق خریدار
اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار میتواند:
- فسخ قرارداد و دریافت خسارت
- مطالبه اجرتالمثل بابت تأخیر در تحویل
- دریافت جریمه روزانه بابت عدم انجام تعهدات مشاعی و خدمات عمومی
- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
مواد قانونی اصلی مربوط به پیشفروش ساختمان در ایران
قوانین مربوط به پیشفروش ساختمان عمدتاً در منابع زیر تنظیم شدهاند:
۱٫ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (مصوب ۱۳۷۴)
-
ماده ۳۳: الزام سازندگان به اخذ پروانه اشتغال
-
ماده ۳۴: مسئولیتهای مهندسان ناظر
۲٫ قانون تنظیم بخشی از مقررات تسهیل نوسازی شهری (مصوب ۱۳۸۷)
-
ماده ۴: ضوابط پیشفروش ساختمانهای نوساز
-
ماده ۵: الزام به ثبت قراردادها
۳٫ آییننامه اجرایی پیشفروش ساختمان (مصوب ۱۳۹۵)
-
ماده ۲: الزام ثبت قرارداد در سامانه وزارت راه و شهرسازی
-
ماده ۳: شرایط صحت قرارداد
-
ماده ۴: الزامات فنی پروژه
-
ماده ۵: ضمانتهای اجرایی
۴٫ قانون حمایت از مصرفکنندگان مسکن (مصوب ۱۳۹۰)
-
ماده ۶: حقوق خریداران
-
ماده ۷: جرایم تخلفات
۵٫ قانون اصلاح قانون تنظیم بخشی از مقررات تسهیل نوسازی شهری (مصوب ۱۳۹۶)
-
ماده ۳: تشدید مجازاتها برای متخلفان
جزئیات مهم مواد قانونی:
-
ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی:
-
سازندگان موظفند پروانه اشتغال به کار داشته باشند
-
انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه جرم محسوب میشود
-
-
ماده ۴ قانون تسهیل نوسازی:
-
پیشفروش فقط با اخذ مجوزهای لازم مجاز است
-
حداکثر ۷۰% قیمت واحد قابل دریافت قبل از تحویل است
-
-
ماده ۲ آییننامه اجرایی:
-
الزام به ثبت الکترونیکی کلیه قراردادها
-
تعیین سقف پیشپرداختها
-
-
ماده ۶ قانون حمایت از مصرفکنندگان:
-
حق فسخ برای خریدار در صورت تأخیر بیش از ۶ ماه
-
دریافت خسارت تأخیر تأدیه
-
-
ماده ۳ قانون اصلاحی ۱۳۹۶:
-
حبس از ۶ ماه تا ۲ سال برای سازندگان متخلف
-
جریمه نقدی معادل ۲۰% ارزش پروژه
-
نکات کلیدی اجرایی:
-
کلیه قراردادها باید در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شود
-
سازنده موظف است حداقل ۲۰% هزینه ساخت را خود تأمین کند
-
خریداران میتوانند حداکثر ۸۰% مبلغ را در طول ساخت پرداخت کنند
-
در صورت تأخیر، جریمه روزانه ۰٫۰۵% (معادل ۱۸% سالانه) تعیین شده است
این مقررات با هدف شفافسازی بازار مسکن و حمایت از حقوق خریداران وضع شدهاند. در صورت بروز اختلاف، مرجع رسیدگی هیئت حل اختلاف املاک و مستغلات است.
آخرین اصلاحات قانون پیشفروش ساختمان در ایران (۱۴۰۲-۱۴۰۳)
۱. اصلاحیه ماده ۴ قانون تسهیل نوسازی شهری (مصوب ۱۴۰۲)
-
محدودیت دریافت پیشپرداخت:
-
حداکثر ۶۰٪ از قیمت واحد تا قبل از تحویل نهایی قابل دریافت است (پیش از این ۷۰٪ بود)
-
پرداختها باید مطابق پیشرفت فیزیکی پروژه باشد
-
۲. الحاقیه آییننامه اجرایی (۱۴۰۳)
-
ثبت اجباری در سامانه املاک:
-
الزام به ثبت الکترونیکی تمامی مراحل ساخت از شروع تا تحویل
-
بارگذاری ماهانه گزارش پیشرفت پروژه توسط سازنده
-
۳. تشدید مجازاتها (۱۴۰۳)
-
جریمه سازندگان متخلف:
-
حبس از ۱ تا ۳ سال (پیش از این ۶ ماه تا ۲ سال بود)
-
جریمه نقدی تا ۳۰٪ ارزش پروژه (پیش از این ۲۰٪ بود)
-
۴. ضمانتهای جدید (۱۴۰۲)
-
تأمین بیمه نامه:
-
الزام به اخذ بیمه مسئولیت مدنی سازنده برای کلیه پروژهها
-
پوشش بیمهای حداقل به میزان ۱۱۰٪ ارزش قرارداد
-
۵. حقوق خریداران (اصلاحات ۱۴۰۳)
-
خسارت تأخیر:
-
افزایش نرخ جریمه به ۰.۰۷٪ روزانه (معادل ۲۵.۵٪ سالانه)
-
امکان فسخ یکجانبه پس از ۹ ماه تأخیر (پیش از این ۱۲ ماه بود)
-
۶. مقررات جدید بانکی (۱۴۰۳)
-
حسابهای تضمین شده:
-
الزام به افتتاح حساب مشترک بانکی با خریدار برای دریافت وجوه
-
برداشت فقط با تأیید مهندس ناظر و مطابق پیشرفت کار
-
۷. پروانههای جدید (۱۴۰۲)
-
گواهی صلاحیت سازندگان:
-
نیاز به اخذ گواهی صلاحیت حرفهای از سازمان نظام مهندسی
-
اعتبار پروانه حداکثر ۲ سال (تمدید مشروط به عملکرد)
-
۸. تبصرههای جدید (۱۴۰۳)
-
واحدهای تکمیلنشده:
-
ممنوعیت فروش واحدهای نیمهتمام بدون اخذ مجوز از شهرداری
-
الزام به تکمیل پروژههای متوقف شده ظرف ۱۸ ماه
-
این اصلاحات با هدف:
-
افزایش شفافیت
-
کاهش ریسک خریداران
-
مقابله با ساختوسازهای غیرمجاز
-
و حمایت بیشتر از مصرفکنندگان مسکن تصویب شدهاند.
برای اطلاعات دقیقتر میتوانید به سامانه املاک و اسکان کشور (eskan.mrud.ir) مراجعه کنید.
آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان که در تاریخ ۷ خرداد ۱۳۹۳ توسط هیأت وزیران تصویب شد، با هدف اجرای دقیق قانون مصوب سال ۱۳۸۹ تدوین شده و شامل ۲۲ ماده است. این آییننامه نحوه تنظیم قرارداد، مسئولیتها، ضمانتها و فرآیندهای اجرایی را مشخص میکند. در ادامه، مهمترین بخشهای آن را برات خلاصه کردم:
تعاریف کلیدی (ماده ۱)
- پیشفروشنده: مالک رسمی زمین، سرمایهگذار یا مستأجر دارای حق احداث بنا.
- سند رسمی: سندی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
- مهندس ناظر: مسئول نظارت بر ساخت طبق پروانه و شناسنامه فنی.
- شناسنامه فنی و ملکی: سندی شامل مشخصات سازه، تأسیسات و معماری.
تنظیم قرارداد رسمی (مواد ۲ تا ۴)
- قرارداد پیشفروش باید رسمی و در دفترخانه تنظیم شود.
- خلاصه قرارداد در سامانه ثبت اسناد درج و در سند مالکیت قید میشود.
- واحد ثبتی موظف است ظرف ۵ روز کاری پاسخ استعلام ملک را ارسال کند.
الزامات ساخت و اطلاعات فنی (مواد ۵ تا ۷)
- رعایت ضوابط شهرسازی و معماری الزامی است.
- مشخصات واحد، مشاعات، انباری و توقفگاه باید در قرارداد ذکر شود.
- صورتمجلس تفکیکی ملاک نهایی مساحت و قیمت است.
حقوق خریداران و فروشندگان (مواد ۸ تا ۱۴)
- سهم هر پیشخریدار باید در سند مشخص شود.
- شهرداریها موظفند تعداد واحدها را به ثبت اعلام کنند.
- مهندس ناظر باید گزارش پیشرفت پروژه را ارائه دهد.
- پیشفروشنده باید پروژه را بیمه مسئولیت کند.
- فسخ قرارداد با اظهارنامه رسمی امکانپذیر است.
- واگذاری حقوق فروشنده نیازمند رضایت همه خریداران است.
تنظیم سند قطعی و انتقال مالکیت (ماده ۱۵)
- اگر کمتر از ۱۰٪ پروژه باقی مانده باشد، خریدار میتواند با قبول تکمیل، سند رسمی دریافت کند.
واگذاری حقوق و تعهدات (مواد ۱۶ تا ۱۸)
- واگذاری از سوی مستأجر یا سرمایهگذار باید در سند اجاره یا قرارداد قید شود.
- پیشفروش بدون سند رسمی ممنوع است و مشمول مجازات قانونی میشود.
تبلیغات و اطلاعرسانی (مواد ۱۹ تا ۲۱)
- انتشار آگهی پیشفروش نیازمند مجوز وزارت راه و شهرسازی است.
- رسانهها موظفند اطلاعات مجوز را در آگهی درج کنند.
- وزارتخانهها باید درباره قانون و آییننامه اطلاعرسانی عمومی کنند.
محاسبه حقالثبت (ماده ۲۲)
- براساس قانون وصول درآمدهای دولت، حقالثبت قرارداد تعیین میشود.
ابطال قرارداد پیشفروش ساختمان زمانی مطرح میشود که قرارداد برخلاف الزامات قانونی تنظیم شده باشد یا یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرده باشد. این فرآیند حقوقی نیازمند طی مراحل مشخصی در دادگاه است. در ادامه، مراحل و شرایط ابطال را برات کامل توضیح میدم:
مواردی که قرارداد قابل ابطال است:
- عدم تنظیم سند رسمی: طبق قانون، قرارداد پیشفروش باید در دفترخانه و بهصورت رسمی تنظیم شود. قراردادهای عادی فاقد اعتبار قانونیاند.
- نبود مجوز پیشفروش: اگر سازنده مجوز رسمی از شهرداری یا مراجع ذیصلاح نداشته باشد، قرارداد قابل ابطال است.
- فقدان شناسنامه فنی-ملکی: مشخصات فنی واحد باید در شناسنامه فنی درج شده باشد؛ نبود آن موجب بیاعتباری قرارداد میشود.
- عدم احراز مالکیت یا حق ساخت: اگر فروشنده مالک رسمی زمین نباشد یا حق ساخت نداشته باشد، قرارداد از ابتدا باطل است.
- تقلب یا فریب در معامله: ارائه اطلاعات نادرست، پنهانکاری یا جعل مدارک میتواند موجب ابطال شود.
- عدم اهلیت طرفین: اگر یکی از طرفین صلاحیت قانونی برای انعقاد قرارداد نداشته باشد، قرارداد قابل ابطال است.
مراحل قانونی ابطال قرارداد:
- تنظیم دادخواست حقوقی باید دادخواستی با موضوع “ابطال قرارداد پیشفروش” در دادگاه عمومی حقوقی تنظیم شود.
- ارائه مدارک و مستندات شامل اصل قرارداد، مکاتبات، مجوز ساخت، استعلام ثبت، و دلایل قانونی برای ابطال.
- اثبات تخلف یا مغایرت قانونی دادگاه بررسی میکند که آیا قرارداد با قانون پیشفروش ساختمان مغایرت دارد یا خیر.
- صدور حکم ابطال در صورت اثبات، دادگاه حکم به بیاعتباری قرارداد و استرداد وجوه پرداختی صادر میکند.
نکات تکمیلی:
- خریدار میتواند همزمان با دادخواست ابطال، مطالبه خسارت نیز مطرح کند.
- اگر قرارداد در بنگاه یا بهصورت دستی تنظیم شده باشد، احتمال ابطال بیشتر است.
- مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیشفروش ندارند و فقط باید طرفین را به دفترخانه رسمی ارجاع دهند.