افراز ملک مشاعی و صدور گواهی عدم افراز و تفکیک و تقسیم مال مشاع توسط وکیل و فروش مال مشاعی از مواردیست که بسیار پر تکرار برای وکیل افراز ملک مشاع میباشد .
مقدمه
مالکیت افراد بر اموال همواره به صورت فردی و مستقل نیست ، گاهی پیش می آید که چند نفر مشترکا مالک یک مال هستند ، مانند زمانی که ارثیه ای بعد از فوت پدر به فرزندان وی میرسد و همگی مشترکا مالک آن هستند و سهم هر یک از آنها مشخص نیست . دراین حالت افراد می توانند برای مشخص شدن سهم خود از افراز استفاده کنند . به عبارت دیگر افراز یکی از راه حل های تقسیم ملک مشاع می باشد که گاهی با توافق و رضایت طرفین صورت می گیرد و در مواردی شرکا رضایت به تقسیم اموال نمی دهد ، با زور و اجبار صورت می گیرد .
افراز مال مشاع چیست ؟
افراز به معنای جداکردن سهم مشاع شرکا از یکدیگر می باشد ، افراز زمانی صورت می گیرد که مال غیرمنقولی به درخواست یکی یا تعدادی ازکل شرکا تقسیم می شود . به طور مثال : سه نفر مشترکا مالک یک ملک هستند سهم یکی از آنها ۲ دانگ ، سهم دیگری ۳ دانگ و سهم نفر سوم ۱دانگ است ، در این حالت یکی از آنها تصمیم به جدا کردن سهم خود از دیگر مالکان می گیرد به این عمل افراز می گویند .
تفکیک مال مشاعی چیست؟
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزءجزء کردن می باشد . به عبارت دیگر تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر به طورمثال اگر یک قطعه زمین ۶۰۰ متری وجود دارد آن زمین به ۳ قطعه ۲۰۰ متری تقسیم میشود
موارد استفاده از افرازو تفکیک اموال و تفاوت افراز و تفکیک مال مشاع :
- در افراز ما با بیش از یک مالک مواجهیم ولی در تفکیک اموال ، همواره ملک مشاعی نیست و گاهی شخص منفردا مالک یک ملک است وتصمیم به تفکیک و تقسیم آن میگیرد .
- هنگامی که چند نفر مشترکا مالک یک مال هستند و طرفین رضایت به تقسیم آن دارند آن را تفکیک و تقسیم میکنند ، اما در افراز دیگر رضایت و تفاهم در تقسیم اموال وجود ندارد و عده ای قصد خارج شدن اموال خود ازحالت اشتراک را دارند .
- در افراز ملک تقسیم شده وسهم هر یک ازمالکان مشخص می شود ولی در تفکیک مالک می تواند با رعایت مقررات شهرداری به هر ترتیبی که میخواد مال خود را تفکیک کند .
- در تفکیک و تقسیم اموال چنانچه یکی از مالکان محجور و یا غایب باشد به دلیل نبود او و امکان تضییع حق وی تقسیم اموال با دادگاه خواهد بود ( ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی ).
- هنگامی که افراز یک ملک صورت می پذیرد اعتراض شرکا حین آن پذیرفته نیست و مانع افراز یک ملک نمی شود. شرکا پس از اتمام افراز می توانند در مهلت مشخص شده برای اعتراض به مراجع قضایی مراجعه کننداما در تفکیک و تقسیم اموال، اعتراض یکی از شرکا روند تقسیم ملک را متوقف می کندزیرا همه ی شرکا باید رضایت داشته باشند .
- هنگامی که شرکا تصمیم به تفکیک ملک مشاعی میگیرند ، این امر در اداره ثبت امکان پذیر است اما افراز یک ملک هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل ارائه وپیگیری می باشد.
- افراز یک ملک با رای دادگاه صورت میگیرد اما برای تفکیک یه ملک تنها صورت جلسه تفکیکی تنظیم می شود .
- هنگامی که یک یا چندین نفر تقاضای افراز ملک مشاعی را میکنند تنها سهم خواهان ها جدا میشود و بقیه ملک بین دیگر افراد، مشاع باقی می ماند ولی در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک کلا از حالت مشاعی خارج می شود.
- اعتراض به نحوه تفکیک یک ملک در اداره ثبت رسیدگی می شود اما به اعتراض به افراز در دادگاه رسیدگی می شود . مطابق ماده دوم قانون افراز ، تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است و مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد . دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی میکند و حکم دادگاه شهرستان قابل فرجامی است .
آیا تمام اموال مشاعی قابل افراز می باشد ؟
خیر – ممکن است بعضی املاک غیر قابل افراز باشند .ملکی که توسط دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود به درخواست یکی از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود .( ماده ۴ قانون افراز )
املاک غیر قابل افراز و صدور گواهی عدم افراز :
- هنگامی که برای ملک مشاعی سند معارض مالکیت وجود دارد تازمانی که مالکیت ملک کاملا احراز نشده باشد امکان افراز آن ملک وجود ندارد ( تبصره ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک ) و منجر به صدور گواهی عدم افراز میگردد که در نهایت میتوان توسط وکیل افراز نسبت به اخذ دستور فروش مال مشاعی اقدام نمود .
- در بعضی موارد مشاهده می شود که تقسیم یک ملک باعث ضرر و از بین رفتن ارزش آن می شود و یا به نحوی تقسیم آن موجب تخریب آن ملک می شود در این مورد ملک فروخته می شود و بهای آن میان شرکا تقسیم می شود . ( ماده ۵۹۱ قانون مدنی )
- در صورتی که مالی ( منقول یا غیر منقول ) قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شود و بهای آن تقسیم شود ( ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی ).
نحوه در خواست افراز ملک مشاع :
مرحله اول – در صورت محجور و غایب بودن یکی از مالکین باید در خواست افراز خود را در دادگاه عمومی محل وقوع مال ارائه دهیم در غیر این صورت میتوانم در خواست خود را در اداه ثبت محل وقوع ملک ارائه دهیم.
پس از درخواست افراز تصمیمی که توسط اداره ثبت اتخاذ می شود ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی می باشد.
مرحله دوم – پس از درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ، نماینده ثبت بررسی میکند که حتما جریان ثبتی خاتمه یافته ودر مورد ملک سند مالکیت متعارض وجود نداشته باشد.
مرحله سوم – مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار دستور می دهد که نقشه افرازی از ملک مورد نظر را تهیه کند.
مرحله چهارم – در این مرحله مسئول واحد ثبت با ملاحضه نقشه افرازی و بررسی وضعیت ، تصمیم خود را در رابطه با نحوه افراز بیان میکند .