کمیسیون ماده ۱۲ برای تشخیص و تعیین وضعیت اراضی شهری و خارج از محدوده شهرها با هدف جلوگیری از تغییر کاربری غیرقانونی اراضی و حفظ منابع طبیعی تشکیل میشود.جهت دریافت اطلاعات بیشتر با شماره ۰۹۱۲۲۳۰۲۳۰۲ تماس حاصل فرمائید.
در شهرداری کمیسیونی وجود دارد تحت عنوان کمیسیون ماده ۱۲قانون زمین شهری که نسبت به ارازی و زمین های محدوده شهری و حومه نسبت به وضعیت اراضی و نوع آن تصمیم گیری میکند .
کمیسیون ماده ۱۲ ساختمان یا همان ماده ۱۲ شهرداری، به جهت رسیدگی به امور زمین های شهری و دسته بندی های آن به زمین های دایر، بایر و موات تشکیل شده است. بر اساس ماده ۱۲ ساختمان، تمامی زمین های داخل شهری و حتی زمین های حاشیه شهر به سه دسته زمین های بایر، دایر و موات تقسیم بندی می شود .
کمیسیون ماده ۱۲، مرجعی است که در قانون زمین شهری (مصوب ۱۳۶۶) پیشبینی شده و وظیفه اصلی آن، تشخیص نوع اراضی از نظر دایر یا بایر بودن و همچنین تعیین ارزش اراضی برای اجرای طرحهای مختلف شهری است.
تعریف زمین دایر :
زمین دایر به زمینی اطلاق میشود که دارای سابقه عمران و آبادی بوده و در حال حاضر نیز مورد بهرهبرداری قرار میگیرد یا اینکه آثار و علائم دال بر بهرهبرداری قبلی در آن مشهود باشد و مالک آن، قصد و توانایی احیاء و بهرهبرداری مجدد از آن را داشته باشد.
ماده ۵ – اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نمودهاند و در حال حاضردایر و مورد بهرهبرداری مالک است زمینهای دایر مشمول اینقانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور میباشد.
به عبارت دیگر، زمین دایر، زمینی است که:
دارای سابقه عمران و آبادی است: این سابقه میتواند شامل ساخت و ساز، کشاورزی، باغداری، یا هر نوع فعالیت اقتصادی و تولیدی دیگر باشد.
در حال حاضر مورد بهرهبرداری است: اگر زمین در حال حاضر نیز مورد استفاده قرار گیرد (مثلاً زمین کشاورزی که در آن کشت انجام میشود)، به طور قطع دایر محسوب میشود.
آثار بهرهبرداری قبلی در آن مشهود است: حتی اگر زمین در حال حاضر مورد استفاده قرار نگیرد، اما آثار و علائمی از فعالیتهای قبلی در آن وجود داشته باشد (مثلاً بقایای ساختمان، درختان کهنسال، یا آثار شخمزنی)، میتواند دایر محسوب شود.
مالک آن قصد و توانایی احیاء و بهرهبرداری مجدد از آن را دارد: اگر مالک زمین، قصد و نیت خود را برای احیاء و بهرهبرداری از زمین اعلام کند و اقدامات اولیه را نیز انجام داده باشد، این موضوع نیز میتواند در نظر گرفته شود.
تفاوت با زمین بایر و موات:
ماده ۴ – اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته ویا نداشته باشد.
زمین دایر با زمین بایر و موات تفاوت دارد. زمین بایر، زمینی است که سابقه عمران و آبادی داشته اما به تدریج متروکه شده و در حال حاضر فاقد هرگونه استفاده است. زمین موات نیز، زمینی است که هیچگاه سابقه عمران و آبادی نداشته است.
ماده ۳ – اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۱۳۵۸.۴.۵ به بعد احیاء شده باشد همچنان دراختیار دولت میباشد.
تشخیص دایر بودن زمین، بر عهده کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری است.
تصمیم کمیسیون، بر اساس بررسی شواهد و قرائن مختلف (مانند سوابق ثبتی، اظهارات ذینفعان، و عرف محل) اتخاذ میشود.
در صورت اعتراض به تصمیم کمیسیون، امکان طرح موضوع در مراجع قضایی دیوان عدالت اداری وجود دارد.
تشخیص نوع اراضی : مهمترین وظیفه این کمیسیون، تعیین این موضوع است که یک زمین، دایر (یعنی دارای سابقه عمران و آبادی) است یا بایر (یعنی فاقد سابقه عمران و آبادی). این تشخیص، تأثیر زیادی در حقوق مالکانه افراد دارد.
تعیین ارزش اراضی: در مواردی که دولت یا شهرداری قصد تملک اراضی برای اجرای طرحهای عمومی را داشته باشند، کمیسیون ماده ۱۲، ارزش عادله زمین را تعیین میکند.
رسیدگی به اعتراضات: اگر مالکان اراضی به نظر کمیسیون در مورد نوع زمین یا ارزش تعیین شده اعتراض داشته باشند، میتوانند به مراجع بالاتر شکایت کنند
نحوه تشکیل کمیسیون:
ترکیب اعضای کمیسیون ماده ۱۲ ممکن است در شهرهای مختلف، متفاوت باشد، اما به طور کلی شامل نمایندگانی از وزارت راه و شهرسازی (یا سازمانهای تابعه)، شهرداری، جهاد کشاورزی (در اراضی کشاورزی) و کارشناسان رسمی دادگستری است.
تصمیمات این کمیسیون، تأثیر مستقیم بر حقوق مالکانه افراد و همچنین اجرای طرحهای توسعه شهری دارد. به همین دلیل، دقت و رعایت قوانین و مقررات مربوطه در عملکرد این کمیسیون، بسیار مهم است.
آیین دادرسی کمیسیون ماده ۱۲:
راضی، جلوه های متفاوت و گوناگونی در طبیعت دارند و چون هر کدام، از حقوق و مزایای خاصی برخوردارند باید انواع آن از یکدیگر متمایز گردد تا حقوق صاحبان و مالکان آن اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی تضییع نگردیده و تکالیفی که متوجه این اشخاص است به درستی ایفا گردد. برای حصول به این مقصود باید ضوابط و مقرّراتی که جهت تعیین و تشخیص نوعیت اراضی از یکدیگر وجود دارد و آثار قانونی و وظایف و تکالیف صاحبان اینگونه اراضی بر آن مترتب میگردد مورد شناسایی قرار گیرد. قانون زمین شهری مصوّب سال ۱۳۶۶ در ماده ۱۲ خود این مهم را به عهده کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی نهاده است. اینکه کدام مراجع و درچه مواردی باید از کمیسیون مذکور استعلام نمایند و نحوه تشکیل کمیسیون چگونه است و این کمیسیون با چه شرایط و براساس چه مستنداتی نسبت به تشخیص نوعیت زمین اقدام مینماید و ابلاغ نظریه کمیسیون و نحوه اعتراض به آن چگونه است موضوعاتی است که در این پژوهش مورد بررسی قرار گرفته است.
اعضای کمیسیون ماده ۱۲ عبارتند از: نماینده دادگستری، نماینده راه و شهرسازی، نماینده شهرداری، نماینده سازمان جهاد کشاورزی و یک نفر کارشناس رسمی دادگستری (در صورت لزوم )
نحوه استعلام نوع زمین توسط کمیسون ماده ۱۲ قانون زمین شهری :
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برای تشخیص نوع زمین (دایر یا بایر) از روشهای مختلفی استفاده میکند. این روشها به طور رسمی در قانون مشخص نشدهاند و در عمل، رویهای ترکیبی از بررسی مدارک و شواهد و استماع اظهارات ذینفعان به کار گرفته میشود. به طور کلی، فرآیند استعلام نوع زمین در کمیسیون ماده ۱۲ شامل موارد زیر است :
بررسی اسناد و مدارک: این مهمترین بخش فرآیند است. کمیسیون به اسناد و مدارکی مانند:
اسناد ثبتی: این اسناد نشاندهنده مالکیت زمین و تاریخچه آن هستند. ثبت ملک، تاریخ ثبت و نوع کاربری ذکر شده در سند از اطلاعات کلیدی هستند.
نقشههای هوایی: این نقشهها تغییرات کاربری زمین در طول زمان را نشان میدهند.
عکسهای هوایی: به طور مشابه با نقشههای هوایی، عکسهای هوایی نیز میتوانند تاریخچه کاربری زمین را نشان دهند .
گواهیهای دهیاری و بخشداری: این گواهیها ممکن است شامل اطلاعاتی در مورد کاربری زمین در گذشته باشد.
گواهیهای منابع طبیعی: در مورد اراضی کشاورزی و منابع طبیعی، گزارشها و گواهیهای سازمانهای مربوطه میتوانند مفید باشند .
گواهیهای مالیات: پرداخت یا عدم پرداخت مالیات بر اراضی، میتواند به دایر یا بایر بودن زمین اشاره داشته باشد.
بازدید میدانی: در بسیاری از موارد، اعضای کمیسیون از زمین مورد نظر بازدید میکنند. این بازدید به آنها امکان میدهد تا وضعیت زمین را از نزدیک مشاهده کنند و شواهد فیزیکی بهرهبرداری یا عدم بهرهبرداری را ارزیابی کنند. آثاری مانند بقایای ساختمانها، دیوارها، درختان، کانالهای آبیاری و یا آثار کشاورزی میتوانند مدارک مهمی باشند
استماع اظهارات ذینفعان: کمیسیون از مالک زمین و سایر ذینفعان (اگر وجود داشته باشند) دعوت میکند تا اظهارات خود را ارائه دهند. این اظهارات میتواند شامل اطلاعاتی در مورد تاریخچه زمین، نحوه استفاده از آن در گذشته و برنامههای مالک برای آینده باشد. این بخش به خصوص در مواردی که شواهد فیزیکی ضعیف هستند، اهمیت پیدا میکند.
گزارش کارشناسان: در بعضی موارد، کمیسیون ممکن است از کارشناسان خبره (مثل کارشناسان کشاورزی، عمران یا زمینشناسی) درخواست مشاوره و ارائه گزارش کارشناسی کند. این کارشناسان، پس از بازدید از زمین و بررسی مدارک، گزارشی را برای کمیسیون تهیه میکنند که میتواند در تصمیمگیری نهایی بسیار مؤثر باشد.
در نهایت، کمیسیون با توجه به مجموع اطلاعات جمعآوری شده، تصمیم میگیرد که زمین دایر است یا بایر. این تصمیم، قابل اعتراض در مراجع بالاتر است و این خود به فرآیند بررسی و ارزیابی دقیقتر شواهد و مدارک منجر میشود .
تفاوت نوعیت زمین با کاربری زمین در چیست ؟
تعریف: نوعیت زمین به وضعیت طبیعی و سابقه زمین اشاره دارد. به عبارت دیگر، نوعیت زمین مشخص میکند که آیا زمین قبلاً مورد بهرهبرداری قرار گرفته است یا خیر و وضعیت فعلی آن چگونه است.
ملاکها: نوعیت زمین بر اساس عواملی مانند سابقه عمران و آبادی، وجود آثار بهرهبرداری، وضعیت فعلی زمین (متروکه یا در حال استفاده)، و قصد مالک برای احیاء تعیین میشود.
دستهبندی: زمین از نظر نوعیت به سه دسته اصلی تقسیم میشود:
دایر: زمینی که سابقه عمران و آبادی دارد و در حال حاضر نیز مورد بهرهبرداری است یا آثار بهرهبرداری قبلی در آن مشهود است.
بایر: زمینی که سابقه عمران و آبادی داشته اما به تدریج متروکه شده و در حال حاضر فاقد هرگونه استفاده است.
موات: زمینی که هیچگاه سابقه عمران و آبادی نداشته است.
اهمیت: تعیین نوعیت زمین، به ویژه در رابطه با قوانین مربوط به زمینهای شهری و واگذاری اراضی دولتی، اهمیت زیادی دارد.
کاربری زمین:
تعریف: کاربری زمین به نوع استفادهای که از زمین میشود یا مجاز است که بشود، اشاره دارد. به عبارت دیگر، کاربری زمین مشخص میکند که زمین برای چه منظوری مورد استفاده قرار میگیرد یا در طرحهای توسعه شهری برای چه منظوری در نظر گرفته شده است.
ملاکها: کاربری زمین بر اساس طرحهای توسعه شهری، طرحهای جامع، و سایر مقررات مربوط به شهرسازی تعیین میشود.
دستهبندی: کاربریهای زمین بسیار متنوع هستند و میتوانند شامل موارد زیر باشند:
۱- مسکونی۲- تجاری۳- صنعتی۴- کشاورزی ۵-آموزشی۶- بهداشتی و درمانی۷- فضای سبز۸- پارکینگ و…
اهمیت: تعیین کاربری زمین، نقش مهمی در توسعه شهری، تعیین ارزش اراضی، و صدور مجوزهای ساخت و ساز دارد.
تفاوت اصلی:
تفاوت اصلی این است که نوعیت زمین به گذشته و وضعیت فعلی زمین نگاه میکند، در حالی که کاربری زمین به آینده و نحوه استفاده از زمین میپردازد. به عبارت دیگر، نوعیت زمین یک مفهوم
وصیفی* است، در حالی که کاربری زمین یک مفهوم *دستوری* است.
مثال:
فرض کنید یک زمین کشاورزی وجود دارد که در حال حاضر در آن گندم کشت میشود.
نوعیت: این زمین دایراست، زیرا سابقه عمران و آبادی دارد و در حال حاضر نیز مورد بهرهبرداری قرار میگیرد.
کاربری: کشاورزی است، زیرا در حال حاضر برای کشاورزی استفاده میشود و در طرحهای توسعه شهری نیز ممکن است به عنوان زمین کشاورزی تعیین شده باشد.
حالا فرض کنید همین زمین کشاورزی به دلیل خشکسالی، چند سال است که کشت نشده و متروکه شده است.
نوعیت: این زمین بایر است، زیرا سابقه عمران و آبادی دارد اما در حال حاضر متروکه شده است.
کاربری: کاربری آن ممکن است هنوز کشاورزی باشد، اما اگر طرحهای توسعه شهری تغییر کرده باشند، ممکن است کاربری آن به مسکونی یا تجاری تغییر کرده باشد.
محل برگذاری جلسات کمیسیون ماده ماده ۱۲ قانون زمین شهری کجاست ؟
محل برگزاری جلسات کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری معمولاً در اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه است. این کمیسیون به عنوان یکی از زیرمجموعههای این اداره کل فعالیت میکند.
البته در برخی موارد خاص، ممکن است جلسات در مکان دیگری برگزار شود. این موارد میتواند شامل موارد زیر باشد:
در شهرهای بزرگ: با توجه به حجم بالای پروندهها، ممکن است اداره کل راه و شهرسازی استان، شعبی از کمیسیون ماده ۱۲ را در شهرهای بزرگ دیگر استان ایجاد کند. در این صورت، جلسات در همان شهر برگزار میشود.
بازدید از محل: اگر لازم باشد که اعضای کمیسیون از زمین مورد نظر بازدید کنند، ممکن است جلسه در محل زمین برگزار شود.
مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲چقدر است :
کمیسیون ماده ۱۲نیز از دو مرحله تشکیل شده است مرحله بدوی و مرحله تجدید نظر برای اعتراض به ارسال پرونده به تجدید نظر ۲۰روز زما و پس از قطعی شدن حکم صادره فرد میتئاند طی مدت زمان ۳ ماهه به دیوان ادالت اداری می باشد .