تخلیه آپارتمان مسکونی

تخلیه آپارتمان مسکونی  به رسیدگی به درخواست مالک برای بیرون‌کردن مستأجر از ملک، در چارچوب قانون، بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه گفته می‌شود. جهت رزرو وقت مشاوره با شماره ۰۹۱۲۲۳۰۲۳۰۲ تماس حاصل فرمائید.

قانون مــــوجر و مستــــــاجر

تخلیه آپارتمان مسکونی :  آیا مستاجر ملک شما از تخلیه مورد اجاره امتناع می کند ؟! با اینکه از شروط قرارداد اجاره تخلف نموده و متقاضی فسخ قرارداد اجاره قبل از انقضاء مدت اجاره نامه می باشید ؟!

شاید هم مستاجر هستید   و مالک حاضر به استرداد ودیعه قرض الحسنه شما نمی باشد ؟!

صدور اجرای حکم تخلیه ظرف یکهفته

توسط وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی با سابقه

با تسلط کامل به قوانین موجر وم مستاجر و حکم تخلیه اماکن مسکونی و تجاری و اداری

۰۹۱۲۶۱۶۱۱۲۱

با حق الوکاله ارزان و اقساطی حتی بعد از انجام کار ؛ پرداخت بعد از انجام تخلیه رسیدگی به دعاوی استیجاری در خصوص اماکن مسکونی و تجاری متفاوت بوده و شایسته است جهت پیشگیری از اتلاف وقت و هزینه از خدمات وکالت وکیل رسمی دادگستری که تسلط کامل به قوانین  موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان و قانون اجرای اسناد رسمی و سایر قوانین و آئین نامه های مرتبط داشته باشد بهره مند شوید .

پس از صدور حکم و ابلاغ تخلیه ظرف یکهفته حق و حقوق شما برابر قانون موجر و مستاجر احقاق حق گردید ، در صورت داشتن اجاره نامه محضری از طریق دفتر خانه اسناد رسمی و دایره اجرای اسناد رسمی اجرائیه صادر خواهد گردید .

فسخ اجاره نامه+ تخلیه+ انقضای مدت اجاره + وکیل تخلیه+ قانون موجر و مستاجر+ تخلیه ملک اجاره ای + تخلیه فوری+ وکالت جهت تخلیه تخلیه آپارتمان مسکونی

در حقوق، تخلیه به معنای خارج کردن یا الزام به خروج متصرف (اعم از مستأجر یا غاصب) از مال غیرمنقول، به‌ویژه ملک یا آپارتمان است.

 تعریف حقوقی تخلیه:

تخلیه، عملی است حقوقی که به موجب آن، شخصی که به طور قانونی یا غیرقانونی ملکی را در تصرف دارد، مکلف می‌شود آن را تحویل مالک یا ذی‌حق بدهد

 انواع تخلیه در حقوق ایران:

۱٫ تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره
زمانی که مدت اجاره تمام شده و مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند.

۲٫ تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
اگر مستأجر به تعهدات مالی خود (مثل پرداخت اجاره‌بها) عمل نکند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه بدهد.

۳٫ تخلیه به علت پایان قراردادهای موقت (مثل قراردادهای عادی یا رسمی)
در این صورت، مالک پس از پایان قرارداد می‌تواند از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام کند.

۴٫ تخلیه ید (در مورد تصرف غیرقانونی)
زمانی‌ست که شخصی بدون قرارداد یا مجوز قانونی، ملکی را تصرف کرده است.

 مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه:

شورای حل اختلاف : برای مواردی که ملک مسکونی باشد و خواسته، مالی نباشد یا تا سقف ۲۰ میلیون تومان باشد.
دادگاه حقوقی : برای موارد پیچیده‌تر یا با خواسته مالی بالا.

مهلت زمانی اجرای دستور تخلیه صادرشده از شورای حل اختلاف بستگی به شرایط و نوع حکم دارد، اما به طور کلی موارد زیر اعمال می‌شود:

۱. دستور تخلیه فوری (موقت – قرار تأمینی):

• در موارد فوریت (مثل تصرف عدوانی یا خطر تخریب مال غیر)، شورا ممکن است دستور تخلیه فوری صادر کند.

• معمولاً مهلت اجرا کوتاه‌مدت است (مثلاً ۲۴ تا ۷۲ ساعت پس از ابلاغ).

• اگر محکوم‌علیه اجرا نکند، اجبار به تخلیه از طریق کلانتری یا اجرای احکام ممکن است.

۲. دستور تخلیه پس از رسیدگی (حکم قطعی):

• اگر پس از رسیدگی کامل، حکم قطعی به نفع خواهان صادر شود، معمولاً ۱۰ تا ۳۰ روز فرصت اجرا داده می‌شود.

• در صورت عدم تخلیه، اجرای حکم با حضور مأمورین اجرا و حتی تخلیه قهری امکان‌پذیر است.

۳. تمدید مهلت (درخواست اعسار یا تقسیط):

• محکوم‌علیه می‌تواند درخواست مهلت یا تقسیط دهد که در صورت موافقت شورا، زمان بیشتری داده می‌شود.

نکات مهم:

• ابلاغ رسمی حکم به محکوم‌علیه ضروری است.

• در صورت مقاومت، شورا می‌تواند از نیروی انتظامی برای تخلیه کمک بگیرد.

• اگر سند مالکیت محکوم‌له (خواهان) کامل باشد، فرآیند سریع‌تر انجام می‌شود.

مراحل قانونی اجرای حکم در نظام قضایی ایران، بر اساس قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد و وقتی آغاز می‌شود که حکم قطعی شده باشد. در ادامه، مراحل اجرای حکم را به صورت کامل، دقیق و ساده برایت توضیح می‌دهم:

 مراحل قانونی اجرای حکم:

۱٫ قطعی شدن حکم

اجرای حکم فقط زمانی ممکن است که:

حکم قطعی شده باشد (قابل تجدیدنظر یا فرجام نباشد یا مهلت‌های اعتراض سپری شده باشد)،
یا با صدور قرار اجرای موقت اجازه اجرا داده شده باشد (در موارد خاص).

۲٫ درخواست اجرای حکم

محکوم‌له (شخصی که حکم به نفع او صادر شده) باید به واحد اجرای احکام همان دادگاه صادرکننده حکم مراجعه کند و تقاضای اجرای حکم بدهد.
این درخواست باید کتبی باشد.

۳٫ تشکیل پرونده اجرایی

پس از ثبت درخواست، پرونده به واحد اجرای احکام فرستاده می‌شود.
یک شماره اجراییه صادر می‌شود.

۴٫ ابلاغ اجراییه به محکوم‌علیه

اجراییه به محکوم‌علیه (کسی که حکم علیه او صادر شده) ابلاغ می‌شود.
از زمان ابلاغ، به او ۱۰ روز مهلت داده می‌شود که حکم را اجرا کند (مثلاً بدهی را بپردازد یا ملک را تخلیه کند).

۵٫ اقدام اجرایی در صورت عدم همکاری محکوم‌علیه

اگر در مهلت ۱۰ روزه، محکوم‌علیه اقدام نکند، اجرای احکام می‌تواند:

اموال او را توقیف و از طریق مزایده به فروش برساند،
در صورت حکم به تخلیه، با همکاری نیروی انتظامی ملک را تخلیه کند،
در صورت حکم به تحویل مال، مال را تحویل بگیرد،
در صورت حکم به انجام عمل، آن عمل را به هزینه محکوم‌علیه انجام دهد.

۶٫ توزیع حاصل اجرا (در صورت نیاز)

اگر در اجرای حکم مالی، پول حاصل از فروش اموال دریافت شود، مبلغ بدهی از آن کسر شده و مابقی به محکوم‌علیه بازگردانده می‌شود.

۷٫ خاتمه عملیات اجرایی

پس از اجرای کامل حکم، پرونده با گزارش اجرای کامل مختومه می‌شود.

مراحل قانونی اجرای حکم (تخلیه ملک، پرداخت دین، تحویل مال و…) پس از قطعی شدن رأی دادگاه یا شورای حل اختلاف

 مرحله ۱: قطعی شدن حکم (فراهم کردن شرایط اجرا)

• پس از صدور حکم، ۲۰ روز فرصت اعتراض وجود دارد (در احکام غیرقطعی).

• پس از گذشت مهلت اعتراض یا رد فرجامخواهی، حکم قطعی محسوب میشود.

• محکوم‌له (خواهان) باید گواهی قطعیّت حکم را از دادگاه صادرکننده رأی دریافت کند.

 مرحله ۲: درخواست اجرای حکم از دادگاه

• محکوم‌له با مراجعه به دایره اجرای احکام دادگاه، درخواست اجرای حکم را تسلیم میکند.

• مدارک مورد نیاز:

  • اصل حکم قطعی + گواهی عدم اعتراض

  • شناسنامه و کارت ملی

  • سند مالکیت (در دعاوی ملکی)

  • مشخصات محکوم‌علیه (نشانی، شماره تماس و…)

 مرحله ۳: ابلاغ اجراییه به محکوم‌علیه

• اجرای احکام به محکوم‌علیه اعلامیه اجراییه را ارسال میکند.

• این ابلاغ ممکن است از طریق:

  • اعلام به شخص محکوم‌علیه

  • الصاق به درب منزل یا محل کار

  • آگهی در روزنامه (اگر نشانی مشخص نباشد)

• در این مرحله، مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز تا ۱ ماه) برای اجرای داوطلبانه حکم داده میشود.

 مرحله ۴: در صورت عدم اجرا: اقدامات قهری

الف) تخلیه ملک یا تحویل مال

• اگر محکوم‌علیه ملک را تخلیه نکند، مامور اجرا + نیروی انتظامی با تنظیم صورتجلسه، اقدام به تخلیه میکنند.

• اموال باقیمانده به خزانه دادگستری منتقل میشود.

ب) وصول طلب (در احکام مالی)

• اگر حکم مربوط به پرداخت پول باشد:

  • توقیف اموال (حساب بانکی، خودرو، ملک و…)

  • فروش اموال در مزایده و پرداخت به محکوم‌له

ج) جلب محکوم‌علیه (در صورت امتناع)

• اگر محکوم‌علیه از اجرای حکم خودداری کند، قرار جلب صادر میشود.

 مرحله ۵: خاتمه اجرای حکم

• پس از اجرا، صورتجلسه نهایی تنظیم و به امضای طرفین یا مأمور اجرا میرسد.

• اگر محکوم‌علیه معترض باشد، میتواند در همان دادگاه صادرکننده رأی اعتراض کند.

 نکات کلیدی اجرای حکم

 هزینههای اجرا (کارشناسی، تخلیه، آگهی و…) معمولاً بر عهده محکوم‌علیه است.
اگر محکوم‌علیه معسر باشد، میتواند با ارائه مدارک، درخواست تقسیط یا تأخیر دهد.
در تصرف عدوانی، فرآیند اجرا سریع‌تر انجام میشود.

 توصیه:

• اگر محکوم‌علیه مقاومت کند، بهتر است با کمک وکیل یا مامور اجرا اقدام کنید.

• در صورت نیاز به فروش اموال توقیفی، حتماً از مراحل مزایده مطلع شوید.

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف بستگی به نوع قرارداد اجاره و دلیل درخواست تخلیه دارد (مثلاً پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، یا استفاده غیرمجاز). در ادامه، مراحل را به طور کامل و کاربردی برایت شرح می‌دهم:

مراحل گرفتن حکم یا دستور تخلیه از شورای حل اختلاف:

۱٫ بررسی نوع قرارداد اجاره

ابتدا باید مشخص شود که قرارداد اجاره:

رسمی (تنظیم‌شده در دفترخانه) یا
دارای کد رهگیری (از سامانه املاک) است یا خیر.

اگر قرارداد دارای کد رهگیری یا رسمی باشد، می‌توان دستور تخلیه فوری گرفت.
اگر قرارداد دستی یا بدون کد باشد، باید دعوی تخلیه عادی مطرح کرد.

۲٫ آماده کردن مدارک لازم

مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست تخلیه:

اصل و کپی قرارداد اجاره
سند مالکیت یا استعلام ثبتی ملک
کارت ملی و شناسنامه مالک (یا وکیل قانونی با وکالتنامه)
اظهارنامه ارسال‌شده به مستأجر (در صورت نیاز)
رسید پرداخت یا عدم پرداخت اجاره‌بها (در صورت تخلف مستأجر)

۳٫ تنظیم و تقدیم دادخواست یا درخواست

بسته به نوع تخلیه:

الف) درخواست دستور تخلیه فوری

برای قراردادهای رسمی یا دارای کد رهگیری.
مستقیماً از شورای حل اختلاف می‌توان دستور تخلیه گرفت.
به شکل درخواست (نه دادخواست) ثبت می‌شود.

ب) دادخواست تخلیه عادی

برای قراردادهای دستی یا فاقد کد رهگیری.
باید دادخواست حقوقی تخلیه عین مستأجره تنظیم شود.
رسیدگی با تشکیل جلسه و ابلاغ به طرفین انجام می‌شود

۴٫ رسیدگی در شورای حل اختلاف

اگر درخواست تخلیه فوری باشد، بدون نیاز به جلسه، شورا بررسی کرده و دستور تخلیه صادر می‌کند.
در تخلیه عادی، جلسه رسیدگی تشکیل می‌شود و مستأجر حق دفاع دارد. سپس رأی صادر می‌شود.

 

۵٫ ابلاغ رأی یا دستور تخلیه به مستأجر

پس از صدور رأی یا دستور، به مستأجر ابلاغ رسمی می‌شود.
در دستور تخلیه فوری، مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد ملک را تخلیه کند
در رأی تخلیه عادی، پس از قطعیت، اجراییه صادر شده و مستأجر ۱۰ روز مهلت دارد ملک را تخلیه کند.

۶٫ ارجاع به اجرای احکام

در صورت عدم تخلیه، پرونده به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف می‌رود.
با دستور مقام اجرا و در صورت لزوم همراهی نیروی انتظامی، ملک تخلیه می‌شود.

 دستور تخلیه فوری ملک چیست؟

دستور تخلیه فوری، نوعی تصمیم فوری و غیرقضایی است که توسط رییس شورای حل اختلاف صادر می‌شود تا مستأجر، ظرف ۷۲ ساعت ملک را تخلیه کند و تحویل مالک دهد، بدون نیاز به رسیدگی قضایی طولانی یا صدور رأی دادگاه.

 شرایط صدور دستور تخلیه فوری:

مدارک مورد نیاز برای دستور تخلیه فوری:

۱٫ اصل و کپی قرارداد اجاره دارای کد رهگیری یا رسمی
۲٫ اصل و کپی سند مالکیت
۳٫ کپی کارت ملی موجر
۴٫ فرم درخواست دستور تخلیه فوری

مراحل اخذ دستور تخلیه فوری:

۱٫ مراجعه به شورای حل اختلاف محل ملک
۲٫ ارائه مدارک و ثبت درخواست دستور تخلیه فوری
۳٫ بررسی توسط رییس شورا
۴٫ صدور دستور تخلیه فوری (بدون تشکیل جلسه)
۵٫ ابلاغ دستور به مستأجر
۶٫ اجرای تخلیه توسط اجرای احکام شورا ظرف ۷۲ ساعت

مهلت اجرای دستور تخلیه:

۷۲ ساعت (سه روز کاری) از زمان ابلاغ به مستأجر
در صورت عدم تخلیه، با دستور اجرای احکام و کمک مأمور انتظامی ملک تخلیه می‌شود.

نکته مهم:

اگر قرارداد اجاره شما دستی باشد و کد رهگیری نداشته باشد، نمی‌توانید دستور تخلیه فوری بگیرید، بلکه باید دادخواست تخلیه عین مستأجره بدهید.

تنظیم دادخواست یکی از مهم‌ترین مراحل آغاز یک دعوای حقوقی است. در این دادخواست، خواهان (شخصی که دعوا را مطرح می‌کند) ادعای خود را به صورت رسمی و کتبی به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه می‌دهد تا رسیدگی قضایی آغاز شود.

در ادامه، نحوه تنظیم دادخواست را به صورت دقیق، ساده و کاربردی برایت توضیح می‌دهم:

۱٫ شناخت قالب دادخواست

دادخواست حتماً باید در فرم مخصوص چاپی دادخواست تنظیم شود. این فرم را می‌توان از:

دفاتر خدمات الکترونیک قضایی،
دفاتر دادگاه‌ها،
یا سامانه ثنا و عدل ایران دریافت کرد.

۲٫ بخش‌های اصلی دادخواست:

۱٫ مشخصات خواهان

شامل

نام و نام خانوادگی
شماره ملی
شغل
نشانی دقیق محل سکونت یا کار

۲٫ مشخصات خوانده

(شخصی که دعوا علیه اوست)
همانند خواهان: نام، کد ملی، شغل، نشانی

۳٫ موضوع و خواسته دعوا

باید مشخص و دقیق نوشته شود. مثل:

«تخلیه عین مستأجره به علت انقضای مدت»
«مطالبه وجه چک به مبلغ … تومان»

۴٫ دلایل و مستندات

در این بخش باید مدارک و دلایلی را که برای اثبات ادعا در اختیار دارید، ذکر کنید. مثلاً:

قرارداد اجاره
اظهارنامه
فیش واریز اجاره‌بها یا عدم آن
سند مالکیت

۵٫ شرح دادخواست (متن اصلی دعوا)

در این قسمت باید به زبان ساده و رسمی بنویسی:

چه اتفاقی افتاده،
چه حقی از شما ضایع شده،
و از دادگاه چه چیزی می‌خواهید.

۶٫ امضای خواهان یا وکیل

در پایان دادخواست، خواهان یا وکیل او باید آن را امضا کند.

۳٫ نحوه تنظیم متن شرح دادخواست (مثال برای تخلیه)

احتراماً به استحضار می‌رساند:

به موجب قرارداد اجاره شماره … مورخ …، خوانده یک واحد مسکونی/تجاری متعلق به اینجانب واقع در … را به مدت یک سال از تاریخ … لغایت … اجاره نموده است. با پایان یافتن مدت اجاره، علی‌رغم درخواست اینجانب، خوانده از تخلیه و تحویل مورد اجاره خودداری می‌نماید.

لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و سایر مقررات مربوطه، صدور حکم به تخلیه عین مستأجره و پرداخت خسارات قانونی مورد استدعاست.

۴٫ ثبت دادخواست

بعد از تکمیل فرم، باید آن را از طریق:

دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا
سامانه ثنا / عدل ایران ثبت کنی.

پس از ثبت، پرونده به مرجع صالح ارجاع می‌شود (دادگاه یا شورای حل اختلاف) و رسیدگی آغاز می‌گردد.

« با تشکر از وقتی که برای مطالعه این مطلب قرار دادید، شما می توانید با استفاده از قسمت نظرات سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا ما در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگو شما باشیم ».