تنظیم سند رسمی انتقال

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بعد از وقوع بیع یکی از اساسی ترین امور بوده و در صورت امتناع فروشنده از انتقال رسمی مبیع و تنظیم سند قطعی گرفتن وکیل متخصص ملکی ضروری میباشد .

براساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی متعاملین به نتایجی که به موجب عرف و عادت و یا قانون از عقد بیع حاصل می شود ملزم می باشند .

از آنجا که تنظیم سند رسمی انتقال از توابع بیع براساس قانون ثبت اسناد و املاک و قانون مدنی و از ملحقات آن است بنابراین لا زم است پرداخت یک سوم آخرثمن معامله را به دفترخانه اسناد رسمی و در هنگام امضاء فروشنده موکول نمائید و در مبایعه نامه نیز زمان ، تاریخ ، نشانی و شماره دفتر خانه را جهت حضور دقیقاً مشخص فرمائید .

در صورتیکه در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر گردیدید اما طرف مقابلتان حضور نیافت لازم است از سر دفتر گواهی عدم حضور در دفترخانه اخذ نمائید که این گواهی جهت احقاق حقتان از ارزش بالائی برخوردار میباشد .

بنابراین در صورت امتناع فروشنده یا بایع از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال محضری مال خریدار می تواند شخصاً یا توسط وکیل دادگستری با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده را ملزم به انتقال رسمی مال  ( مبیع ) نماید مشروط بر آنکه در اصل بیع خللی وارد نیامده باشد و از هر گونه تعرضی در امان مانده باشد .

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال  از دعاوی مالی بوده و هزینه دادرسی آن معادل ۵/۳% ارزش خواسته و در مرحله تجدید نظر ۷% می باشد .

در صورت صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی و قطعَّیت آن اجرائیه به درخواست خواهان یا وکیل محکوم له صادر گردیده و بعد از جری تشریفات قانونی در صورت امتناع محکوم علیه از حضور در دفتر خانه اسناد رسمی از طریق اجرای احکام و با حضور نماینده دادسرا در دفتر اسناد رسمی نسبت به انتقال اجرائی ملک اقدام بعمل خواهد آمد .

الزام به تنظیم سند رسمی زمانی امکانپذیر است که اصل بیع و اصالت مبایعه نامه مورد انکار یا تردید قرار نگرفته باشد که در آن صورت ابتدا لازم است احراز اصالت و یا اثبات مالکیت صورت پذیرد .

در خصوص طرح دادخواست با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی لازم ات از خدمات یک موسسه معتبر حقوقی و یا دفتر وکالت معتبر و وکیل دادگستری صاحب نام یا کارشناس حقوقی استفاده فرمائید .

وکالت

درکلیه دعاوی ملکی ، ثبتی ، اختلافات

( کیفری ، حقوقی  وخانواده )

مشاوره و ملاقات حضوری رایگان با وکیل پایه یک دادگیتری

تلفن ۰۹۱۲۶۱۶۱۱۲۱

تلگرام و اینستاگرام @vakil725 :

تهران ـ میدان فردوسی ـ نرسیده به استاد نجات الهی ـ کوچه نیائی ـ پلاک ۱/۷

مشورت و اعطاء وکالت به وکیل با قرار داد تضمینی و به شرط موفقیت باعث صرفه جوئی در وقت و هزینه های شما خواهد گردید .

( در صورت عدم موفقیت در پرونده کل حق الوکاله پرداخت شده استرداد خواهد گردید )

اهمیت گواهی عدم حضور دفترخانه در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال :

یکی از ارکان دادخواست الزام به  تنظیم سند گواهی عدم حضور دفترخانه میباشد که لازم است ضم دادخواست گردد در صورتیکه گوتهی عدم حضور در موعد مقرر اخذ نگردیده باشد اخذ نتیجه بسیار مشکل بنظر میرسد مگر اینکه یک وکیل بسیار باسابقه در پرونده داشته باشید .

مدارک لازم جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال :

جهت ثبت دادخواست صرفا مبایعه نامه کفایت میکند اما لازم است که سند رسمی ملک در اداره ثبت نیز بنام فروشنده باشد و ملک در رهن یا بازداشت نباشد در صورتیکه از از موارد پیشگفته اگاهی ندارید مطلقا اقدام به ثبت دادخواست نفرمائید چراکه مساوی با یکعمر بلاتکلیفی برای شما خواهد بود .

ضرورت گرفتن وکیل و مشاور حقوقی در ثیت دادخواست :

ثبت دادخواست ملکی مستلزم داشتن یک وکیل خوب و با تجربه میباشد هرگز بدون حضور یک وکیل باتجربه اقدام به ثبت دادخواست نفرمائید.

با کمی دقت در اطراف خود افرادی را خواهید دید که با حسرت از حق و حقوق ضایع شده خود سخن میرانند اینان همان کسانی هستند که بدون وکیل خوب اقدام نموده اند برای دادخواست ملکی لازم است بهترین وکیل  ها را که تجربه در کار ملکی داشته استخدام نمائید.

مرجع رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال :

دادگاه محل وقوع ملک مرجع رسمی رسیدگی به دعوی انتقال سند رسمی ملک میباشد در خصوص خودرو و سایر اموال منقول نیز محل اقامت خوانده محل رسیدگی میباشد و لازم است دادخواست جهت رسیدگی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی  بدانجا ارجاع گردد .

سئوالات متداول در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

 خانه ای را در بنگاه خریده ام اما بنگاهی یک نسخه از قولنامه را در اختیارم قرار نداده چگونه باید انرا بدست بیاورم ؟

کار بسیار خطرناک انجام داده اید که یک نسخه از  مبایعه نامه را نگرفته اید فورا برای مشاور املاک و فروشنده اظهارنامه ارسال نمائید و سپس به اتحادیه مراجعه و بدلیل تخلف صنفی ( عدم ارائه یک نسخه از مبایعه نامه ) از بنگاهی شکایت بفرمائید .

مبایعه نامه ام گم شده و فروشنده و بنگاهی همکاری نمیکنند اکنون به اختلاف خورده ایم جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی میگویند باید حتما مبایعه نامه در اختیار داشته باشم چاره چیست ؟

بله متاسفانه بدون در دست داشتن اصل مبایعه نامه قادر به ثبت دادخواست نمیباشید  و اگر هم ثبت بفرمائید قطعا به مشکل بر خواهید خورد و حقتان ضایع میگردد متاسفانه با مفقود نمودن بیع نامه کار شما بسیار سخت و زمانبر خواهد شد لازم است ابتدا ء دادخواست احراز وقوع بیع ثبت و پس از اثبات وقوع بیع  الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بدهید .

چندین دادخواست داده ام تماما منجر به صدور دادنامه عدم استماع دعوی گردیده است حالا باید چکار کنم ؟

از اینکه با وجود صرف هزینه و وقت بسیار هنوز نتیجه نگرفته اید متاسفیم .

لازم است یک وکیل خبره داشته باشید دعاوی ملکی تخصصیست و بسیاری از وکلاء نیز از پس ان بر نمی ایند بنابراین اقدام از جانب شما معقول نبوده و چنین نتیجه ای عجیب بنظر نمیرسد تا کار خرابتر نشده اقدام به گرفتن وکیل بفرمائید .

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال:

 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال وکیل دعاوی ملکی متعاملینالزام به تنظیم سند رسمی انتقال گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی+توابع بیع+ عقد بیع +مبایعه نامه+دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، علاوه بر موارد و تعهداتی که در قرارداد تصریح شده است، طرفین قرارداد نسبت به آثار و نتایجی که به موجب عرف یا قانون بر عقد جاری می­گردد نیز ملزم می­باشند.

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به ‌نظر می‌رسد در قراردادهایی که عرفاً و قانوناً باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.

اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد.

دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوی صادر می­کند.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است».

نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛الزام به تنظیم سند رسمی از آثار و توابع بیع میباشد .

موضوع مهم این است که تنها سندرسمی  اثبات‌کننده مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نمیتواند در مراجع رسمی ادعای مالکیت نماید .

در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. با این حال بسیار اتفاق می­افتد که فروشندگان علی رغم دریافت ثمن ( بها ) معامله با طرح دلایلی همچون بالا رفتن ارزش ملک یا نا­توانی از فک رهن از انجام تعهد خود امتناع می­کنند.

در خصوص حضور در دفترخانه لازم به ذکر است اگر در مبایعه ­نامه زمان حضور و محل دفترخانه مد­نظر تعیین شده باشد، در صورت عدم حضور فروشنده در موعد و مکان مقرر، با تهیه باقیمانده ثمن از ناحیه مشتری و صدور گواهی عدم حضور از جانب سر­دفتر، شرایط لازم برای پیگیری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تحقق می­یابد. اما در مواردی که زمان حضور و محل دفترخانه مشخص نگردیده است، مشتری با ارسال اظهارنامه مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و مکانی مشخص و پس از امتناع فروشنده، دعوای فوق را پیگیری می­کند.

در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت باشد، خریدار میبایست برای فک رهن مورد معامله نیز اقدام کند البته این امر مانع صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فراهم بودن سایر شرایط قانونی ان نبوده و بازداشت پلاک ثبتی منافاتی با رسیدگی ماهیتی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ندارد و دادگاه میتواند با حفظ حقوقی بازداشت مننده نسبت به صدور دادنامه اقدام نماید.

در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است در این حالت می بایست با شکایت کیفری به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نمود.

اما در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی در این زمینه می­باشد.

• در صورت فوت فروشنده میبایست این دعوی را به طرفیت وراث مطرح کرد.
• پس از قطعیت حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی،به درخواست خواهان یا وکیل قانونی وی مبادرت به صدور اجرائیه میگردد که طی آن به مدت ۱۰ روز به فروشنده مهلت داده می­شود تا با حضور در دفترخانه نسبت به اجرای مفاد اجرائیه اقدام نماید . لیکن در صورتی که در موعد مقرر فروشنده حاضر نگردد نماینده دادگاه بجای فروشنده امر انتقال را انجام می­دهد.

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال  از دعاوی مالی محسوب می­گردد و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک محاسبه می­گردد.

ملک باید سابقه ثبتی داشته باشد.

مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال :

الف- مدارک شخصی   ب- مدرک دال بر انتقال موضوع دعوی  ج- گواهی پایان کار     د- تقاضای استعلام ثبتی