قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹خرید و فروش آپارتمان غیر اماده را بدون تنظیم سند رسمی ممنوع و طرفین را بعد از اتمام پی کنی ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و سیر تشریفات قانونی نموده و در صورت استنکاف پیش فروش کنندگان به ۹۱ روز تا یک سال حبس و جزلی نقدی محکوم میگردند .
@@@@
برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش یک ساختمان به چند نفر و تضمین بهتر حقوق پیشخریدار، باید برای تنظیم قراردادِ پیشفروش ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.
معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه
@@@@
قانون پیش فروش ساختمان دارای ۲۵ ماده بوده و آئین نامه اجرائی میباشد و اصلاحات و الحاقاتی نیز داشته است و لازم است قطعا قبل از فروش یا خرید و یا پیش امدن هرگونه مشکلی در خصوص پیش فروش اپارتمان نسبت به مشاوره حقوقی انلاین با وکیل با شماره ۲ ۲۳۰ ۲۳۰ ۰۹۱۲ تماس حاصل فرموده و با وکیل متخصص ملکی مشاوره فرمائید.
امروزه با توجه به گرانی و شرایط رکود بازار مسکن درشهر های کشور برای افزایش سرعت چرخه بازارخرید و فروش مسکن ، تعدادی از خریداران و سازندگان مسکن به پیش فروش یا پیش خرید منازل مسکونی و تجاری روی اورده اند .
این طرح مشارکتی که منافع و سود سرشاری برای هر دو طرف معامله در بر دارد بعضا به دلیل عدم رعایت موارد قانونی و ساده انگاری هایی دچار خسارت و زیان های اقتصادی بیشماری میشود و وکیل متخصص املاک را با سئوالات و پرونده های بیشماری روبرو نموده است. .
در سال های اخیر به دلیل مشکلات و معضلات بسیاری که به دلیل پیش فروش و پیش پرداخت سازندگان و پیش خریداران ایجاد شده است ، قانون گذار موارد قانونی و حتی جرایمی به شرح زیر صادر کرده است :
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست ؟
بنا به تعریف قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ به قراردادی که در آن مالک ، سرمایه گذار یا مستاجری که حق احداث بنا بر روی زمین را دارد و با داشتن سند رسمی که متعهد به احداث بنا بر روی زمین میشوند به عنوان پیش فروشنده در زمان احداث و تکمیل و یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت فرد دیگری در بیاورد قرارداد پیش فروش ساختمان گفته میشود .
موارد لازم جهت درج در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان :
- مشخصات طرفین قرارداد ( پیش فروشنده و پیش خریدار ) .
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- ذکر تمامی مشخصات ساختمان مثل شماره واحد – تعداد طبقات – تعداد اتاق ها – مساحت ساختمان – پارکینگ – انباری و …
- – تمامی مشخصات فنی و و معماری ساختمان و واحدی که در آن قرارمیگیرد مثل موقعیت ساختمان – کاربری ساختمان ( تجاری ، مسکونی ، مسکونی-تجاری ) –نما نوع مصالح مصرفی و …
- نحوه پرداخت مبلغ معامله ئ مشخص کردن تعداد اقساط تعیین شده .
- -مشخص کردن زمان تحویل واحد پیش فروش شده
- تنظیم سندرسمی
- مشخص کردن مبلغ خسارت ها درصورت دیرکرد از زمان تحویل ساختمان و عدم انجام صحیح تعهدات
- معرفی داور و حکم در این قرارداد
- مشخص کردن مسيولیت پیش فروشنده نسبت به مرجع صادر کننده پروانه و جواز ساخت .
نکته : قرارداد پیش فروش باذکر تمامی موارد فوق باید در دفتر خانه رسمی ثبت شود و لازم است سند رسمی صادر شود و خلاصه آن نیز به اداره ثبت محل ارسال شود .
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان ها لازم است تا سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا و دارابودن حق فروش بنای ایجاد شده و یا در حین ایجاد را دارا باشد.
برای ساخت بنا پروانه و جواز لازم به همراه بیمه مسولیت و … لازم است. همچنین تاییدیه مهندس ناظر ساختمانی که مراحل مختلف مثل پی ریزی – ستئن زنی و …لازم است .
برابر قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ برای انجام پیش فروش لازم است تا سازنده سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا یک قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در مقابل سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه رادارا باشد .
بنابراین اپارتمان مورد معامله باید بیمه و پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد آپارتمان را داشته باشد .
استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک گرفته شود ، همچنین تاییدیه مهندس ناظر ساختمان که حاکی از پایان عملیات پی ساختمان میباشد ، اخذ شود .
نکته: پیش فروشنده نسبت به میزان انجام تعهدات خود نسبت به مرجعی که پروانه ساخت را در یافت کرده است نسبت به ۳۰ درصد از فعالیت انجام شده و شرایط فراهم شده حق پیش فروش اپارتمان را دارد .
زمان تحویل و تکمیل ساختمان پیش فروش شده بسیار مهم است و پیش فروشنده موظف است تا در موعد مقرر واحد ساختمانی پیش فروش شده را تحویل دهد در غیر این صورت باتوجه به توافقات انجام شده در قرارداد دربرابر هر روز دیر کرد خسارت آن روز هارا دریافت کند و یا در یک توافق جدید به نفع پیش خریدار توافق شود .
حال سوالی که مطرح است این است که اگر خود واحد اپارتمان در زمان مقرر تحویل داده شود ولی انباری یا پارکینگ و… هنوز آماده نباشد نیز پیش فروشنده لازم است خسارتی بپردازد ؟
در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی آن نظیر پارکینگ و انباری آماده نباشد لازم است تا پیش فروشنده اجرت المثل این بخش هارا به پیش خریدار بپردازد .
در مورد آماده نشدن قسمت های مشاعی ساختمان در زمان مقرر چه میشود ؟
در این حالت روزانه مبلغی برابر با نیم درصد از بهای عدم انجام تعهدات به نسبت قدرالسهم پیش خریداران لازم است تا به آنها پرداخت شود .همچنین درصورت آماده نشدن خدمات عمومی مثل فضای سبز ،مسجد ، خیابان و…. نیز روزانه یک هزارم بهای روز تعهدات انجام نشده ، به پیش خریداران باید پرداخت شود .
پس از اتمام ساخت و تحویل ساختمان ولی عدم اقدام به موقع در خصوص انتقال سند رسمی به نام پیش خریداران چه ؟
درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ، روزانه به میزان یک در هزارم مبلغ قرارداد ، پیش خریدار لازم است خسارت پرداخت نماید .
اگر مساحت اپارتمان تحویل شده کمتر یا بیشتر از مقدار مساحت پیش فروش شده باشد چه میشود ؟
در این حالت در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی ,کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده باشد در قرارداد باشد ، مایه التفاوت براساس مبلغ درج شده در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت ، همچنین اگر مساحت بنا تا پنج درصد افزون برزیربنای مقرر در قرارداد باشد ، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرار داد را ندارند و اگر بیش از ۵ درصد باشد فقط خریدار این حق را دارد که نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند .
نکته : چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مساحت توافق شده در قرار داد باشد پیش خریدار حق فسخ قرار داد را دارد و میتواند خسارت وارده را به نرخ روز و نظر کارشناسی دریافت کند .
شایان ذکر است در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده ، خریدار اقدام به فسخ قرارداد اقدام کند ،پیش فروشنده موظف است با توجه به توافقات انجام شده تمامی خسارت های ایجاد شده را طبق قرار داد به پیش خریدار پرداخت نماید و اگر توافقی انجام نشده باشد موظف است تمامی مبالغ در یافت شده را به نرخ روز و طبق نظر کارشناسی به پیش خریدار بپردازد
-کلیه خسارت هایی که ناشی از عیب بنا ، تجهیزات ساختمان – خسارت هایی که به دلیل عدم رعایت قانون مسول به پرداخت می باشد ( مثل کمیسیون ماده ۱۰۰) و …را پرداخت نماید و برای پیشگیری از چنین مواری پیش فروشنده میتواند مسولیت خود را بیمه نماید .
– گاهی پیش خریداران اقدام به گرفتن وام و تسهیلات از بانک ها میکندد و بانک ها با اخذ تضمین هایی این مبالغ را به صورت مرحله به مرحله به حساب پیش فروشنده واریزمیشود .
– نحوه پرداخت اقساط بهای ملک پیش خرید شده ، توافقی میباشد اما طبق قانون ۱۰درصد از مبلغ بهای ساختمان لازمم است تا در زمان انتقال سند قطعی به نام خریدار پرداخت گردد .
-در صورتی که کار پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار میتواند اقساط بعدی را پرداخت نکند و شرط پرداخت را تاییدیه گزارش پیشرفت را از مهندس ناظر دریافت نماید و مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه نسبت به ارایه گزارش اقدام کند .
– پیش خریدار باتوجه به قرارداد پیش خرید به نسبت اقساطی که پرداخت میکند مالک ملک پیش فروش شده می باشد و پس از اتمام ساخت و تایید مهندس ناظر و پرداخت تمامی اقساط توسط پیش خریدار ، پیش خریدار میتواند با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی درخواست انتقال سند قطعی را بنماید و پیش فروشنده موظف است حداکثر ظرف ۱۰روز پس از اعلام دفتر خانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خود داری نماید .
– در حالتی که پیش خریدار تمامی تعهداتش را انجام داده است ولی هنوز کار به اتمام نرسیده است و باتوجه به نظر و تایید مهندس ناظر که کمتر از ۱۰درصد پیشرفت فیزیکی باقی مانده است ، پیش خریدار میتواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم و انتقال سند رسمی به به مقدار قدر السهم خود اقدام کند .
– سوالی در این جا مطرح میشود که اگر پیش فروشنده بدهی داشته باشد و با توجه به اینکه هنوز ملک به نام پیش خریدار انتقال پیدا نکرده است ، طلبکاران میتوانند ساختمان را توقیف کنند و در براب طلب خود تحت تصرف قراردهند ؟
در جواب این سوال باید گفت عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن ، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست .
حال اگر پیش خریدار اقساط خود را به موقع پرداخت کند ، پیش فروشنده چه اقدامی می تواند انجام دهد ؟
در این حالت پیش فروشنده باید به دفتر خانه اطلاع دهد و دفتر خانه موظف است ظرف ۵ روز به پیش خریدار ابلاغ کند و پیش خریدار موظف است ظرف ۱ماه نسبت به پرداخت اقساط معوق خود اقدام کند و در غیر اینصورت میتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند .
آیا پیش فروشنده و پیش خریدار میتوانند تعهدات خود را انتقال دهند ؟
در پاسخ به این سوال پیش فروشنده در صورتی میتواند تعهدات و مسیولیت های خود را انتقال دهد که این ام مور مورد توافق همه پیش خریداران باشد و در صورت انتقال تعهد از طرف پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده اگر بدون اجازه و رضایت پیش فروشنده باشد ، انجام تعهدات به عهده پیش خریدار می باشد .
مدت اعتبار قرارداد پیش فروش و پیش خرید تا چه زمانی است ؟
پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام تمام تعهدات از طرف پیش خریدار ، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفتر خانه می باشند .
آیا پیش فروشنده میتواند بدون احذ هیچ مجوزی اقدام به تبلیغات کند ؟
پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق ازجمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش و پیش خرید ساختمان ها می باشد ، اخذ گردد و ضمیمه درخواست آگهی به مطبو عات و رسانه های یاد شده ارایه نماید. و شماره و تاریخ اخذ مجوز نیز باید در آگهی ثبت شود و به اطلاع عموم راسنده شود .
و رسانه ها نیز در صورت انتشار آگهی که مجوز لازم را دریافت نکرده است به توقیف حداکثر دو ماه و جزا نقدی از ۱۰میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حد اکثر مجازات محکوم خواهند شد .
همچنین شهرداری ها نیز در کنار صدور پروانه مکلف هستند برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی داده شود .
نکته :
در صورتی که پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش اپارتمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند ، به حبس از ۹۱یک روز تا یک سال یا جزا نقدی به میزان دو تا چهار برابرمبالغ و وجوه دریافتی نحکوم شوند .
همچنین جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی ، تعقیب یا اجرا آن موقوف می شود .
قرارداد پیش فروش و پیش پرداخت در کجا باید تنظیم شود ؟
متاسفانه تعدای از پیش فروشان و پیش خریداران به اشتباه قرارداد پیش فروش اپارتمان را در بنگاه تنظیم میکنند که یک کار اشتباه و جرم می باشد و حتی تبعاتی براربا یک تا دو سال تعلیق پروانه کسب را برای آن املاک را به همراه دارد ، قرارداد پیش فروش و پیش خریداپارتمان باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود .
قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹خرید و فروش ساختمان غیر اماده را بدون تنظیم سند رسمی ممنوع و طرفین را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و سیر تشریفات قانونی نموده و در صورت استنکاف پیش فروش کنندگان به ۹۱ روز تا یک سال حبس و جزلی نقدی محکوم میگردند .
این قانون دارای ۲۵ ماده بوده و آئین نامه اجرائی میباشد و اصلاحات و الحاقاتی نیز داشته است و لازم است قطعا قبل از فروش یا خرید و یا پیش امدن هرگونه مشکلی در خصوص پیش فروش اپارتمان نسبت به مشاوره حقوقی انلاین با وکیل با شماره ۲ ۲۳۰ ۲۳۰ ۰۹۱۲ تماس حاصل فرموده و با وکیل متخصص ملکی مشاوره فرمائید.