تفــــکیک ملک ، افـــراز مـــلک مــشاع و تقسیم
پاره ای از موکلان و هموطنان ما بدلیل نا آگاهی از مفاهیم حقوق ثبت اسناد و املاک تفکیک ؛ افراز و تقسیم یاافرازوتفکیک را مترادف یکدیگر می پندارند و حال آنکه معنا و کارکرد آنها بسیار متفاوت است که حال به تعریف حقوقی هر یک می پردازیم .
-
تفــکیک مـــلک
تفکیک اراضی در قانون ثبت عبارتست از از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر و صدور سند مالکیت جداگانه جهت هر یک .
مثلاً قطعه زمین ۲۰۰۰ متری را به ۱۰ قطعه ۲۰۰ متری تقسیم کردن و اخذ سند مالکیت تفکیکی جهت هر یک و یا ساختمان ۱۶ واحدی که بر زمینی احداث شده با تهه صورتمجلس تفکیکی آنرا به ۱۶ واحد مجزا که هر یک دارای سند مالکیت جداگانه ای باشد تفکیک کردن .
برابر ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع در خواست و صدور تفکیک اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و متقاضی یا وکیل متخصص در امور ثبتی و ملکی می بایست تقاضای خود را به همراه ضمائم به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه تسلیم نماید .
تقاضای صورتمجلس تفکیکی بعد از ثبت تقاضا و جری تشریفات قانونی و بررسی یا تهیه نقشه کاداستر و بازدید از محل توسط کارشناس ثبتی با دریافت هزینه ای برابر ارزش معاملاتی روز بعنوان هزینه تفکیک انجام و نهایتاً منجر به صدور صورتمجلس تفکیکی و صدور سند مالکیت جداگانه و مجزی میگردد .
متقاضی یا وکیل امور ثبتی و ملکی یا قائم مقام قانونی مالک می بایست در تقاضای تفکیک خود ارزش ملک مورد تفکیک را براساس ارزش معاملاتی روز تعیین نماید .
مجدداً یاد آوری می نمائیم کهافرازوتفکیک ملک بر عهده اداره ثبت بوده و شهرداری جز پاسخگوئی به استعلامات در این خصوص وظیفه و یا صلاحیتی ندارد .
-
افــــراز مــلک مشاع
افراز به جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء از پلاک ثبتی اصلی و صدور سند مالکیت جداگانه جهت آن در اداره ثبت اسناد و املاک محل مربوطه می باشد .
بنابراین افراز تنها در خصوص املاک مشاعی می بایست توسط وکیل رسمی مالک مشاعی و یا قائم مقام قانونی وی و یا راساً توسط مالک مشاع به اداره ثبت اسناد و املاک محل تسلیم شده و پس از ارجاع پرونده از جانب رئیس ثبت به کارشناس ثبتی و یا تهیه و بررسی نقشه ثبتی ( کاداستر) و بازدید کارشناس از محل وقوع ملک مبادرت به صدور تصمیم مبنی بر موافقت یا عدم موافقت با افراز خواهد نمود ، مگر آنکه در بین مالکین مشاعی صغیر ، محجور و یا غائب مفقود الاثر باشد که در اینصورت برابر رای وحدت رویه شماره ۲۹/۵۹ مورخ ۱۵/۱/۱۳۶۰ دیوانعالی کشور و ماده ۳۱۳ قانون امور حبسی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی قرار می گیرد اما در غیر موارد فوق صلاحیت با اداره ثبت مربوطه میباشد .
تصمیم واحد ثبتی در خصوص تقاضای افراز ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می باشد .
هزینه افراز نیز به مانند تفکیک برابر ارزش معاملاتی می باشد که توسط اداره ثبت اسناد مربوطه وصول گردیده و پس از جری تشریفات قانونی و پذیرش افراز در خصوص سهم مشاع سند مالکیت جداگانه صادر میگردد .
توجه داشته باشید که افراز تفکیک دو فعل و عملکرد جداگانه بوده که متاسفانه گاهاً اشتباهاً مترادف فرض شده و به جای یکدیگر استفاده میگردد که اشتباه است از این غلط مصطلح دوری نموده و به تفاوتهای این دو عملیات ثبتی توجه داشته باشید .
دستـــــــور فــــــــروش
در صورت قابل افراز بودن ملک و عدم اعتراض یا قطعی شدن آن عملیات افراز و تشریفات قانونی آن انجام میگردد در صورتیکه از جانب اداره ثبت املاک مربوطه ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود هر یک از شرکاء می توانند به تجویز ماده چهارم افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و ماده ۹ آئین نامه قانون افراز مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور دستور فروش املاک غیر قابل افراز را دریافت نمایند .
اجرا احکام قطعی افراز و دستور فروش املاک غیر قابل افراز بر عهده اجرای احکام مدنی دادگستری می باشد .
تجمــــیع و یکــپارچه سازی و الـــحاق به مـــلک مـــــجاور
در شهرها و روستاها اصل بر تجمیع می باشد ، تجمیع عبارتست از جلوگیری از تفکیک و افراز و خرد شدن اراضی .
در شهرها در صورت تجمیع املاک مالک از پاره ای امتیازات برخوردار خواهد گردید و در روستاها نیز براساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب ۲۵/۱/۱۳۸۳ و آئین نامه اجرائی آن در صورت تجمیع و یکپارچه سازی قطعات خرد مالک و بهره بردار از پرداخت حقابه و آب وبها به مدت ۱۰ سال و بیمه محصولات کشاورزی به مدت ۵ سال و تسهیلات ۱۰ ساله بانکی برخوردار خواهند شد تقاضای تجمیع و یکپارچه سازی اراضی می بایست توسط مالک یا وکیل یا قائم مقام قانونی وی به مدیریت جهاد کشاورزی تسلیم تا جهاد کشاورزی نظر موافق خود را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام نماید .
-
تقسیــــــــم مــال
تقسیم مال یک اصطلاح عرفی بوده و با افراز و تفکیک متفاوت است و اصطلاحاً اگر کسی فوت کند ورثه مبادرت به تقسیم ترکه نموده که در واقع همان تقسیم ارث است و مفهومی متفاوت با افراز یا تفکیک دارد
در مواردیکه به تبع قرارداد مشارکت در ساخت تقسیم نامه مالک زمین و سازنده تنظیم گردیده و واحدها
قبل از ساخت تقسیم میگردد لازم است دادخواست تنفیذ تقسیم نامه مورخ ….. شخصاً یا توسط وکیل دادگستری به دادگاه حقوقی تسلیم گردیده تا در صورت تقسیم نامه صادر گردد.
افرازوتفکیک