ابطال معاملات و قراردادها

در خصوص کلیه معاملات و عقود و مبایعه نامه ها و هر نوع قراردادی حتی قرارداد رسمی چنانچه اثبات شود که ارکان اساسی صحت معاملات معمول نگردیده و یا هر هر گونه کشف فساد می توان ابطال سند موصوف را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه پس از جری تشریفات مقرر قانونی براساس قانون مبادرت به صدور رای می نماید .

بسیاری از اشخاص جهت معاملات ربوی خود قراردادها یا بیع نامه های صوری بین خود منعقد نموده که بعدها مشکلات فراوانی را ایجاد و گاه نیز هموطنان با این تصور که قرارداد صوری فاقد ارزش است مبادرت به فروش یا انعقاد قراداد دیگری نموده که این موضوع از مصادیق فروش مال غیر و کلاهبرداری بوده و افرا متعددی به این سبب اکنون در زندان می باشند .

بنابراین چنانچه هرگونه قرارداد ، نوشته یا سندی اعم از رسمی یا غیر رسمی در دست دیگران دارید و از استرداد آن به شما خودداری می نمایند قبل از اینکه برایتان خطر ساز شده و مخاطرات آن دامن شما را بگیرد لازم است با مشورت با یک وکیل زبده و کارآموزده دادخواست ابطال آن را به دادگاه تسلیم و رای بی اعتباری آنرا از دادگاه اخذ و بعداً مبادرت به انجام معامله نموده تا مشکلی برایتان ایجاد نگردد .

جهت هر گونه مشورت حضوری رایگان با وکیل با تعیین وقت قبلی با شماره  تلفنهای ۲۰ ـ ۸۸۹۳۰۵۱۶ تماس حاصل فرموده و وقت ملاقات و مشاوره با وکیل را اخذ نمائید .

ابطال مبایعه نامه ، ابطال سند رسمی مالکیت

هر چند برابر ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد رسمی کسی که در اداره ثبت املاک ملک خود را به ثبت رسانده و پلاک ثبتی در دفتر املاک بنام وی نمی باشد مالک رسمی ملک شناخته میگردد اما واقعیت این  است که اساساً ثبت ، جزء شرایط و ارکان اصلی صحت معاملات مندرجه در ماده ۱۹۰ قانون مدنی نمی باشد و عدم ثبت سند هم دلیلی بر ابطال معامله انجام شده نمی باشد ، هر چند که ثبت از آثار و توابع بع میباشد .

لازم به ذکر است که بهتر است در اولین فرصت بعد از انجام معامله نسبت به ثبت رسمی آن اقدام نموده و حتی     ثمن معامله را به دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی سند موکول نمود و در صورت امتناع فروشنده خریدار یا وکیل پرونده می تواند الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد .

در خصوص املاکی هم که اصالت سند عادی ( بیع نامه ، قرارداد ، مشارکت نامه و …) آن در دادگاه احراز گردد بر اساس نظریه شماره ۵۳۷۹/۷  مورخ ۵/۱۲/۱۳۶۰  در واقع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده و دادگاه می بایست الزام به تنظیم سند رسمی نموده و یا رای بر اثبات مالکیت خواهان صادر نماید .

توجه داشته باشید که قبل از تقدیم دادخواست ابطال سند رسمی از وکیل بخواهید که اثبات صحت و اصالت آنرا از دادگاه اخذ نموده باشد تا در جلسه دادگاه با مشکلی از جانب خوانده یا وکیل مدافع پرونده مواجه نگردید .

فرق ابطال و بطلان معامله یا سند چیست ؟

یکی از موارد بسیار قابل توجه در تنظیم دادخواست توسط وکیل اینست که بین بطلان و ابطال تفاوت قائل شویم .

بطلان معامله یا قرارداد یا بیع زمانی مصداق پیدا میکند که در زمان انعقاد قراردادیکی از شرایط اساسی معامله ( ماده ۱۹۰ قانون مدنی) وجود نداشته باشد و یکی از شرایط اساسی معامله متزلزل باشد  یعنی اینکه از ابتداء قرارداد غیر نافذ و باطل بوده است : مانند مستحق للغیر بودن مبیع که موجب بطلان عقد بیع میگردد ویا معامله افراد غیر رشید و یا قراردادفضولی که تنفیذ نشود

ابطال به معنای باطل کردن است وبدین معنیست که زمانیکه قرارداد تنظیم میشده دارای شرایط اساسی مقرر در ماده ۱۹۰ قانون مدنی (صحت معاملات )  بوده اما بعدا معلوم می شود که در زمان عقد عیب یا ایرادی پنهان بوده و یا اینکه طرفین به آن توجهی نکرده اند. بطور مثال اگر وکیل خارج از حدود اختیارات موکل خود معامله ای کند، باید دعوای ابطال قرارداد مطرح گردد.

نمونه دادنامه ابطال سند رسمی و اعلام بطلان معامله

پرونده ی کلاسه ی ۹۹۰۹۹۸۸۷۴۰۳۰۰۰۱۴ شعبه ی دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان سقز تصمیم نهایی شماره ی ۱۴۰۰۴۸۳۹۰۰۰۱۳۷۰۹۹۸ خواهان آقای کیوان …… فرزند محمد با وکالت آقای ناصر …… فرزند محمد به نشانی استان کردستان شهرستان سقز خیابان جمهوری ساختمان ارجمندی طبقه ی دوم واحد ۴ و آقای ………… فرزند بایرام به نشانی استان آذربایجان غربی شهرستان ارومیه خیابان امام نرسیده به میدان انقلاب جنب مسجد یوردشاهی کوچه ی شهید سلیمانی داخل کوچه بن بست دوم و آقای علیزضا ……….خضرلو فرزند ……. به نشانی استان آذربایجان غربی شهرستان ارومیه پنجراماول کوچه شهریار پلاک ۴۱۱

خواندگان:

۱_آقای مصطفی ….. فرزند علی با وکالت آقای …… فرزند سید احمد به نشانی استان کردستان شهرستان سقز شهر سقز میدان قدس پلاک ۲۷۸

۲_آقای اسعد …. فرزند سید جلال الدین با وکالت خانم ……….. فرزند علی به نشانی استان کردستان شهرستان سقز شهر سقز خیابان جمهوری نبش کوچه ی مسجد جامع پلاک ۴

خواسته ها:

۱_ ابطال سند رسمی – موضوع سند ملک است-

۲_اعلام بطلان معامله

به تاریخ ۱۴۰۰/۰۴/۲۹ در وقت احتیاطی جلسه ی شعبه سوم حقوقی شهرستان سقز به تصدی امضاکننده ذیل تشکیل و پرونده ی ملاسه ی ۹۹۰۰۰۲۳ فوق تحت نظر است با بررسی جامع اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و بت شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.

رای دادگاه:

در خصوص دادخواست آقای کیوان …. با وکالت آقای علیرضا …. و مهدی ….. به طرفیت آقایان مصطفی …. با وکالت آقای سید وفا …. و اسعد…. با وکالت آقای فرزاد ……. و خانم نسیم ……. به خواسته تقاضای صدور جکم مبنی بر بطلان عقد بیع موضوع مبایعه نامه ی شماره ی ۴۳۱۲۲۷ مورخه ی ۹۶/۱۱/۲۸ و تقاضای صدور حکم بر ابطال سند رسمی مالکیت راجع به شش دانگ پلاک ثبتی به شماره ی فرعی ۷۲۷ اصلی ۳۶ مقروز و مجزی ۲۶۰/۰۱  باضمام جبران خسارت دادرسی دادگاه با عنایت به جامع اوراق و محتویات پرونده من جمله اظهارات وکلای خواهان به شرح دادخواست تقدیمی که اختصارا بیان میدارد موکل به موجب یک فقره مبایعه نامه عادب به شماره ی ۴۳۱۲۲۷ مورخ ۹۶/۱۱/۲۸ اقدام به فروش یک تالار پذیرایی ، به خوانده ردیف دوم نموده است که آنرا از خوانده ی ردیف اول خریداری نموده بود بدین توضیح که تالار مذکور بدوا بصورت گاوداری بوده و پس از اخذ مجوزات لازم توسط موکل به تالار پذیرایی تبدیل شده ، و به خوانده ی ردیف دوم فروخته است و برابر مفاد مبایعه نامه ی خوانده ی دوم متعهد گردیده بود از بابت ثمن معامله ، اقدام به انتقال دو باب مغازه به مساحت های ۱۳ و ۱۶/۲۰ متر مربع و یک ملک مسکونی به نشانی ۱۶ متری پشت استخر آبشار به مساحت ۲۷۶ متر مربع (به صورت قرارداد عادی ) در شهرستان بوکان و همچنین مبالغ ۲۴۶ میلیون و ۱۵ میلیون تومان در حق موکل نماید لیکن خوانده صرفا احدی از مغازه ها به مساحت ۱۶/۲۰ متر مربع و مبلغ ۱۵ میلیون تومان را در حق موکل پرداخت و انتقال داده است و کاشف به عمل آمده که مغازه ی ۱۳ متری واقع در بوکان پاساژ کفاشی که برابر مفاد قرارداد ظاهرا به صورت قرارداد عادی و سرقفلی بوده است و همینطور ملک مسکونی وجود خارجی ندارد ، لهذا نظر به مبانی استدلالی ذیل عقد بیع مذکور باطل است چرا که اولا – عقد بیا جزو عقود معوض و تملیکی میباشد در چنین عقودی طرف عقد مالی بدیگری تملیک میکند تا همسان یا معادل آن معوضی بدست آورد به عبارت روشن تر در چنین عقودی علت و انگیزه ی اصلی پذیزش عقد از سوی هریک از متعاقدین به دست آوردن عوض آن جیزی است که به طرف مقابل میپردازد لهذا در عقود معوض تملیکی ، اگر معلوم شود که یکی از دو مورد معامله در زمان عقد موجود نبوده ، عقد باطل خواهد بود . ثانیا – از جمله اوصاف عوضین در عقود معاوضی مقدور تسلیم بودن است بنابراین چیزی را که مشتری قادر به تسلیم آن نیست نمیتواند به عنوان ثمن معامله قرار دهد چراکه هدف نهایی از بیع نهایتا استفاده ی هر یک از طرفین از آن چیزی است که در نتیجه ی عقد به دست میاورد و وقتی مالی قابل تسلیم نباشد پس موضوع بیع قرار گرفتن آن بی فایده خواهد بود و اینکه فروشنده یا خریدار از آن آگاه باشند یا جاهل تفاوتی نخواهد کرد و چنین بیعی از اساس باطل است.

ثالثا – از جمله خصوصیات دیگر عوضین در عقود معامله ای به مانند بیع معلوم و معین بودن آنها میباشد و ثمن در عقد بیع هم مانند مبیع باید معلوم باشد ماده ی ۲۱۶ قانون مدنی مقرر میدارد (( مورد معامله باید مبهم نباشد )) و صرف نظر از اینکه قانون مدنی در باب بیع سخنی از معلوم بودن ثمن نگفته است اما چون وصف معلوم بودن از قواعد عمومی قراردادها است  پس قطعا شامل ثمن هم میشود و منظور از معلوم بودن آن است مه مقدار و جنس و وصف آن در نزد متعاملین مشخص باشد و طرفین عقد نسبت به آن باید علم تفصیلی داشته بدشند و همچنین مراد از معین بودن نیز آن است که عوضین بین چند مورد مردد نباشند نتیجتا در عقود معاوضی معامله ای همچون بیع در صورتی که مبیع یا ثمن در حین انعقاد عقد موجود نباشد یا مجهول باشد چنین معامله ای مصادق بارز معامله ی غرری بوده بحکم (( نهی نبی (ع) عن بیع الغرر )) چنین عقدی باطل و طبع آن سند مالکیت نیز است اذا صدور حکم وفق ستون خواسته مورد استدعاست که در ادامه با استماع اظهارات وکلای متداعیین ٫ النهایه نظر و توجه به جنبه ی فنی و تخصصی داشتن موضوع به کارشناس رسمی دادگستری به لحاظ بررسی مدارک و مستندات ابرازی طرفین دعوی و اعلام نظریه نسبت به موجود بودن ثمن حین معامله با جانمایی قولنامه مبحوث عنه با محل ارجاع کت نظریه ی کارشناس منتخب دادگستری عینا وصول و به جهت منطبق بودن نظریه ی کارشناسی با اوضاع و احوال محقق قضیه از هزگونه اعتراض مدلل و موثری در امان مانده است که حکایت از این دارد که اولا – ملک مسکونی مورد اشاره در مبایعه نامه فی ما بین در محل به صورت زمین و بنا باظهار خوانده و قولنامه ی فی ما بین دارای قولنامه ی عادی بوده که با توجه به عدم ارائه مدارک و مستندات توسط خوانده ، امکان جانمایی دقیق میسر نبوده و هر زمین خالی با مساحت ۲۷۶ متر مربع امکان جانمایی برروی خیابان ۱۶ متری وجود دارد . ثانیا- مغازه نیز دارای قوانامه ی عادی بوده که آدرس و مساحت آن دارای تطابق نسبی با مندرجات قولنامه ی فی ما بین بوده ولی اظهار نظر قطعی در این خصوص نیز با توجه به عدم ارائه مدارک و مستندات از سوی خوانده وجود ندارد . ارائه مدارک از سوی خوانده وجود ندارد و از طرفی نیز از سوی وکیل خوانده ی ردیف دوم با این توضیح که ثمن معامله توسط نواهان به خوانده ی ردیف اول فروخته شده است با ایراد جعل از ناحیه ی وکیل خواهان در خصوص قولنامه ی مورخه ۱۳۹۶/۱۱/۲۸ مواجه گردید که قولنامه ی متنازع فیه جهت بررسی به کارشناس رسمی دادگستری در رشته ی خط و امضا ارجاع که نظریه ی کارشناس مزبور نیز عینا و اصل و با التفات به منطبق بودن با واقعیت مصون از هرگونه تعرض  مانده است که اشاره به این دارد امضا و اثر انگشت آقای کیوان ….. که تحریر و منعکس شده در ذیل و متن یک برگ مستند ذکر شده در ایتدا به صورت سفید امضا و سفید اثر انگشت تهیه سپس بعدا و در مرحله ی زمانی دیگری نوشتجات دستنویس به متن آن تحریر و اضافه گردیده است . بنابر این توجها به مطالب فوق الذکر و با التفات بر اینکه ثمن مورد معامله معلوم نبوده و با مداقه به نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود خارجی نیز ندارد مع الوصف سند رسمی خوانده ردیف دوم مخدوش تلقی میگردد . با ذکر این نکته که دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم مبنی بر فروش ثمن معامله به خوانده ردیف  اول بنابه نظریه کارشناس رسمی دادگستری در رشته ی خط و امضا صحت ندارد با این تفاسیر دعوای خواهان را محمول بر صحت تلقی و مستندا به مواد ۱۹۸ و ۱۹۹ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد ۱۰ و ۲۱۶ و ۲۴۷ و ۱۲۵۷ و ۱۲۸۴ و ۱۳۰۱ قانون مدنی حکم بر اعلام بطلان عقد بیع موضوع مبایعه نامه شماره ی ۴۳۱۲۲۷ مورخه ۹۶/۱۱/۲۸ و متعاقبا بطلان سند رسمی مالکیت راجع به شش دانگ پلاک ثبتی به شماره ی فرعی ۷۲۷ اصلی ۳۶ مفروز و مجزی ۲۶۰/۰۱ به عنوان اصل خواستهو محکومیت خوانده ردیف دوم ( آقای اسعد هدایتی ) به پرداخت مبلغ ۳۰۳۳۱۵۷ ریال و پرداخت مبلغ ۳۰۰۰۰۰۰۰ ریال من باب دستمزد کارشناسی و پرداخت حق الوکاله وکیل وفق تعرفه ی قانونی در حق و له خواهان صادر و اعلام مینماید فاما نظر به مراتب مذکور خوانده ی ردیف اول نقشی در معامله ی مورد نزاع و اخذ سند رسمی توسط خوانده ردیف دوم نداشته و بنابراین دعوی متوجه نامبرده نبوده فلذا مستندا به بند ۴ ماده ی ۸۴ و ماده ی ۸۹ قانون آیین دادرسی دادگاه تای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام مینماید . ارا صادره حضوری و ضرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم محترم تجدید نظر استان کردستان می باشد.

امین سری دیزجی

دادرس شعبه ی سوم دادگاه حقوقی سقز

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

برای تماس کلیک کنید.
تماس بگیرید
آدرس
Call Now Button